Верховный суд опубликовал определение по делу Долиной и Лурье

© Верховный суд РФ

Можно ли отобрать квартиру у покупателя, который за нее заплатил, потому что продавец стал жертвой мошенничества? Три суда сказали «да», руководствуясь нормами гражданского права. Верховный суд РФ дал иной, жесткий и принципиальный ответ: «Нет».

18 декабря был опубликован полный текст определения самого громкого судебного процесса уходящего года. Вердикт ВС РФ стал не просто отменой частного решения. Он создал важный судебный прецедент для аналогичных исков.

Главное из определения:

• Заблуждение женщины касалось мотивов продажи (ей внушили, что это часть «операции») и последствий (что сделку потом аннулируют). Закон (ст. 178 ГК РФ) не позволяет отменять сделку по этим основаниям.
• Покупательница Полина Лурье действовала добросовестно. Она проверяла документы, торговалась, расчет проходил через банковскую ячейку в присутствии риелторов. Лурье не могла распознать «заблуждение» продавщицы.
• Преступникам удалось повлиять на народную артистку из-за особенностей ее образа мышления и личностных черт.
• С учетом подготовки и опыта, Долина должна была осознавать наличие правовых последствий договора.

В апреле-июне 2024 года Лариса Долина, владелица квартиры в центре Москвы, попала в классическую ловушку. Группа лиц, представившись сотрудниками правоохранительных органов и Росфинмониторинга, под предлогом «защиты от мошенников» вынудила ее перевести все сбережения, а затем - срочно продать недвижимость.

Квартира была выставлена на рынок через агентство. Цена в 130 млн рублей после торга снизилась до 112 млн. Покупательницей стала Полина Лурье. Сделку готовили риелторы, а расчет проходил через банковскую ячейку в банке с видеозаписью. Все формальности были соблюдены.

Получив 111 млн рублей наличными из ячейки, Долина, следуя инструкциям мошенников, в течение месяца передала им все деньги. Осознав, что ее обманули, она обратилась в полицию и в суд.

Хамовнический районный суд, а затем Мосгорсуд и кассация встали на сторону Долиной. Логика суда - женщина действовала под «существенным заблуждением» (ст. 178 ГК РФ), полагая, что участвует в псевдосделке под контролем «силовиков». Сделки были признаны недействительными, квартиру велели вернуть. Покупательнице Лурье предложили взыскивать убытки с мошенников.

Судебная коллегия ВС рассмотрела дело и вынесла противоположное решение. Судьи указали, что закон (п.3 ст.178 ГК) четко разделяет заблуждение в мотивах (почему продаю) и в сути сделки (что я делаю). Долина хотела именно продать квартиру и понимала, что подписывает договор купли-продажи. Ее заблуждение касалось причин («мне приказали») и ложных надежд на аннулирование. Такой вид заблуждения не является основанием для отмены сделки.

Добросовестность покупателя стал решающим фактором. Верховный суд подчеркнул, что оспорить сделку по статье о заблуждении нельзя, если вторая сторона была добросовестной и не могла распознать обман. Лурье провела проверку, участвовала в переговорах, а сама регистрация продавца как ИП говорила об опытности в вопросах собственности. Никаких признаков мошенничества с ее стороны суд не нашел.

В определении звучит принципиальная основа: признание подобных сделок недействительными «создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке». Проще говоря, никто не будет уверен в покупке, если ее могут отменить из-за беды, случившейся с продавцом за его спиной.

По итогам слушания 16 октября иск Ларисы Долиной о признании сделки недействительной был окончательно отклонен. Квартира остается в собственности Полины Лурье. Отдельный иск Лурье о выселении бывшей владелицы и ее семьи направлен на новое рассмотрение в Мосгорсуд. Теперь судьба жильцов будет решаться в рамках спора о пользовании жилым помещением, а не о праве собственности.

"Верховный Суд России, выслушав доводы сторон и изучив материалы дела, отклонил иск Долиной и признал право собственности на квадратные метры за Полиной Лурье. Народная артистка в ближайшее время должна покинуть чужую квартиру. Решение ВС РФ вступает в силу немедленно", - сообщила пресс-служба ВС РФ после судебного заседания.

Для права был сформирован серьезный прецедент, дающий судам ориентир в схожих делах.

В ближайшее время в ВС РФ проведут обобщение судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью, учитывая решение по квартире Долиной.

"По поручению Игоря Краснова три коллегии Верховного суда России – по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам – уже готовят обзор судебной практики по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью", – пишет РИА "Новости" со ссылкой на сообщение пресс-службы Верховного суда.