Недетские проблемы «детской» ипотеки, и как ИЖК может оставить «без штанов»

© freepik.com

За январь — сентябрь 2024 года ввод многоквартирных домов застройщиками в России составил 25,7 млн квадратных метров, что на 18,9%, или на 6,0 млн м2 меньше аналогичного значения за тот же период 2023 года. В сентябре 2024 года  застройщиками было введено 4,1 млн м² многоквартирных домов, что на 16,2%, или на 0,6 млн квадратных метров больше аналогичного значения за тот же период 2023 года. Опережение темпов ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к предыдущему году наблюдается в России впервые после восьми месяцев отрицательной динамики, сообщает "Дом.РФ". По состоянию на 1 октября, из 118 млн кв. м строящегося жилья в 2024 году продажи открыты в отношении 93,8 млн кв. м, его распроданность составляет 44%. Одним из основных способов приобретения жилья является ипотека. 

В первом полугодии 2024 года российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн руб. 

Согласно данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в 2023 году в России было заключено 773 тыс. ДДУ на жилую недвижимость. Прогноз на 2024 год — 554 тыс. соглашений, то есть меньше, чем в предыдущем почти на треть (-28,3%). Прогноз на 2025 — 476 тыс. ДДУ, или на 14% меньше относительно прогноза на 2024 год.

По данным Банка России, в августе 2024 года кредитные организации предоставили 100,1 тыс. рублевых ИЖК на сумму 375,1 млрд рублей, что на 6,6% меньше по количеству и на 5,4% больше по объему показателей июля. Более половины (52,2%) жилищных кредитов продолжали выдаваться по программам господдержки: было предоставлено 195,7 млрд рублей (+6,0% за месяц). Наибольший прирост пришелся на программу «Семейная ипотека»: после низких результатов июля выдачи в августе увеличились в 2,2 раза, до 173,1 млрд рублей. 

"Детская" ипотека с недетскими проблемами

Программа «Семейная ипотека» была запущена в 2018 году с целью предоставить семьям с детьми возможность улучшить свои жилищные условия благодаря льготному кредитованию. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсировало государство. Сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов ­­— до 6 млн рублей.  В 2021 году программу расширили: кредит могли взять семьи с одним ребёнком, и его можно было использовать не только для покупки квартиры, но и для строительства частного дома. Первоначальный взнос — 20%.

В июле 2024 года по поручению Президента России Владимира Путина «Семейная ипотека» была продлена до 2030 года. Но уже в сентябре лимит у банков на выдачу ипотеки закончился.

Средства, выделенные на программу в начале года - 5,1 млрд рублей, израсходовали уже в первые несколько месяцев. В начале ноября программу дофинансировали на 1,2 млрд рублей, но и эти лимиты были израсходованны. В сентябре банки заявили об исчерпании лимитов на выдачу ипотеки с господдержкой.

В октябре Дом.РФ перераспределил оставшиеся 140,1 млрд рублей лимитов на семейную ипотеку со ставкой 6%. Большая часть, а это 93,5 млрд рублей, ушла Сбербанку. Альфа-банку выделено 33,3 млрд рублей. Оставшиеся средства поделены между остальными банками.

Еще и Кабмин докинул 446,9 млрд рублей на субсидирование процентной ставки по ипотечным программам «Семейная ипотека», «Льготная ипотека» и «Дальневосточная и арктическая ипотека». Средства на эти цели выделили из резервного фонда правительства. В правительстве объяснили необходимость выделения дополнительного финансирования ростом ключевой ставки ЦБ. В частности, на субсидирование «Семейной ипотеки» дополнительно было направлено 142 млрд рублей. В связи с чем льготная ставка для семей с детьми сохранилась на уровне 6%.

Но уже 30 октября Сбербанк заявил, что приостанавливает запись клиентов на сделки по семейной ипотеке. Приостановка записи на сделки связана с исчерпанием лимитов по госпрограмме. Более того, Сбер увеличил первоначальный взнос по программе до 50%. Получить жилищный кредит с первым взносом в 20% можно только на определённых условиях банка, а именно нужно заплатить комиссию за снижение. 

С 31 октября приостановил запись на сделки по семейной ипотеке и ВТБ. Банк исчерпал лимит по этой программе. 

Об остановке "Семейной ипотеки" заявили и застройщики. Последние записи на сделку можно было совершить до полуночи 29 октября. 

На момент публикации статьи официальной информации об остановке программы не поступало, как и комментариев о дальнейших действиях государства для продления "Семейной ипотеки".

Ипотека без поддержки государства оставит без штанов?

На конец октября средний размер ставки по рыночной ипотеке в России составил более 25% годовых, следует из данных крупнейших российских банков.

За прошедшую неделю, до и после решения ЦБ о поднятии ключевой ставки до 21% годовых, банки подняли ставки от 0,9 до 7 п.п. Теперь на рынке новостроек средняя ставка выросла до 25,4%, на вторичном рынке - до 25,43%. Ставки на строительство и покупку частных домов выросли в среднем до 25,47%.

Таким образом, если покупатель решил взять квартиру за 5 миллионов рублей, у него есть первоначальный взнос 20%, и он берет ипотеку на 20 лет под 25%, ежемесячный платеж составит почти 84 тысячи рублей. А одних только процентов за весь срок он заплатит около 16 миллионов рублей.

Далеко не каждый россиянин потянет выплачивать ипотеку на таких условиях, а если под подушкой не завалялось несколько миллионов, то приобрести жилье за наличные тоже задача сложная.

Так, после отмены всеобщей льготной ипотеки (не "семейной" - прим.ред.) в среднем цены на новостройки повысились на 2,3% — со 171,2 тыс. руб. за 1 квадратный метр на конец второго квартала 2024 года до 175,1 тыс. рублей за 1 квадратный метр на конец третьего квартала, следует из данных Росстата. Цены на новое жилье выросли абсолютно во всех федеральных округах. Наибольший рост зафиксирован в Северо-Кавказском (на 5,4%) и Северо-Западном (на 4,5%) ФО. Наименьший — в Центральном (на 0,5%) и Дальневосточном (на 1%) ФО. 

В Москве квадратный метр жилья в новостройке стоит в среднем 345,4 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге - 272,0 тысячи рублей.

Рост средних цен на вторичное жилье после отмены льготной ипотеки составил 1% — со 110,2 тысяч рублей на конец второго квартала до 111,3 тысяч рублей за 1 квадрат на конец третьего квартала.

Таким образом, среднестатистическая "двушка" 60 квадратных метров в новостройке в среднем по России обойдется в 10,5 миллионов рублей, вторичное жилье того же метража выйдет в 6,6 миллионов. 

Ипотека и застройщики

Поскольку ипотека без господдержки имеет рекордно высокий процент, а "семейная ипотека" уже "не тянет", застройщики вместе с банками строят хитрые схемы, чтобы сделать покупку новостройки доступнее. Например, за счет субсидирования. Кстати, именно этот вариант предлагает своим клиентам Сбер даже по программе "семейной ипотеки" для того, чтобы понизить первоначальный взнос до 20,1%. 

Итак, что за субсидирование такое и чем оно грозит заемщикам.

Застройщик предоставляет банку субсидии как возмещение недополученных доходов, если банк снижает процентную ставку по кредиту. Так у банка появляется возможность предоставить клиентам выгодные условия. 

Например, если клиент берет квартиру в ЖК, которое находится на проектном финансировании в Сбере - КВ 6,6% от суммы ипотеки (макс. сумма по семейной ипотеке — 6.000.000, макс. субсидия с 6.000.000 - 396.000 рублей); если клиент берет квартиру в ЖК, которое находится не на проектном финансировании, то  КВ 12.6% (макс. сумма по семейной ипотеке 6.000.000, макс. субсидия с 6.000.000 - 756.000 рублей).

Согласно таким данным, на текущий момент комиссия банкам для девелоперов - участников программы субсидирования составляет от 6 до 12 процентов.

Как это работает для покупателей-заемщиков? 

Размер субсидии застройщика зависит от условий снижения ставки. Есть варианты, при которых банк снижает ставку на 5–10–15% на весь срок кредита. Есть варианты, при которых первый год-два заемщик выплачивает кредит под 5–7% или даже под 1%, а потом ставка становится рыночной. Таким образом, покупка квартиры обойдется дороже, но ежемесячный платеж и общая переплата будут ниже. 

Однако, с января 2025 года такие схемы по новому стандарту ипотечного кредитования будут невозможны.

Ипотечный стандарт

В сентябре Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций утвердил новый стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, согласованный с Банком России. Основная цель этого документа — минимизировать риски и повысить прозрачность условий ипотечного кредитования.

Стандарт запрещает банкам направлять средства ипотечных кредитов на аккредитивы, где они могут долго находиться и не использоваться по назначению. Это снизит риски для граждан, так как средства на аккредитивах не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя учитывать сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры (кешбэк). Это сделано для того, чтобы покупатель оплачивал взнос собственными средствами, что снижает риск переоценки своих возможностей и потери денег и квартиры.

Банк не сможет получать вознаграждение от продавца (застройщика) за снижение процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены недвижимости.

Стандарт устанавливает принципы определения условий ипотечного договора, рекомендуя заключать договоры на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Банк обязан раскрыть заемщику все условия и риски до заключения договора и ответить на все вопросы по кредиту и сопутствующим услугам.

Стандарт станет обязательным для банков с 1 января 2025 года и будет применяться к договорам, заключенным после этой даты. Банки также будут обязаны честно информировать заемщиков о разнице в полной стоимости кредита и возвращать неиспользованную часть вознаграждения при досрочном погашении кредита.