О судьбах ипотеки: игла для девелеперов, или хватай, пока дают?

Самодисциплина — вещь полезная, особенно в денежных вопросах. К тому же российские граждане становятся все более финансово грамотными и подкованными. Банкиры этому рады: да, прошли те времена, когда им удавалось легко и непринужденно нагружать клиентов допами. При этом более подготовленный клиент и сам способен больше на себя взять и проявляет интерес к сложным продуктам. Его взвешенность и осознанность минимизирует банку риски невозврата и просрочки. В случае с той же ипотекой, которую берут на длительный период, это особенно ценно, а при сегодняшних ставках по жилищным продуктам хороший заемщик не тот, который много взял, а тот, который точно знает, как возвращать. Правда, такие по-прежнему в меньшинстве, говорят банкиры. Многие хватают «пока дают», берут, не глядя, и пользуются льготными условиями от государства не для осуществления тех высоких целей, на которые рассчитывают в правительстве. Кому нужна такая «вертолетная» ипотека?

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что пора менять существующие подходы к субсидированию жилищных программ. Их запускали в период пандемии, когда возник риск массового банкротства девелоперов, нужно было стимулировать спрос, но сегодня деньги сильно подорожали, в бюджете их не хватает. «Мера, которая была прописана отрасли как антибиотик, сейчас стала наркотиком, — добавляет Ирина Радченко. — Девелоперы никак не могут слезть с этой «иглы», а чиновники долгое время шли у них на поводу, опасаясь, что спрос упадет. Замечу, что доступность жилья за четыре года резко снизилась, при ключевой ставке 16% нет надежды на удержание спроса. Даже если будет 12% по ипотеке, это будет все равно дорого для большинства граждан».

Шкафы для хранения людей

Ирина Радченко критикует и другое предложение — оставить ипотеку в регионах с низкими доходами населения. Застройщики не пойдут туда, где люди не способны купить. Конечно, девелоперов тоже понять можно, ведь они зажаты в тиски между постоянно растущими затратами и падающей потребительской способностью. Сегодня дорожает все: материалы, рабочая сила, растет ФОТ, у застройщиков нет резервов, чтобы снижать цену за квадратный метр, и ключевые тенденции на рынке многоквартирного жилья это подтверждают. Стоимость ипотеки снизили, а цены на жилье возросли более чем в два раза, в итоге его доступность снизилась. При этом средний метраж вводимого жилья каждый год снижается. Раньше было около 70 кв. м, сейчас цифра ниже почти в два раза. Девелоперы пытаются удержать собственную экономику и нарезают малометражки, для которых на рынке появился свой термин — «шкафы для хранения людей». Может ли подобная жилплощадь стимулировать рождаемость в российских семьях? Вряд ли, а тогда кому нужна такая ипотека, кого на самом деле она поддерживает?

Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков уверен, что введенная несколько лет назад система субсидирования сегодня работает против строительной отрасли. Сегодня ей нужна точечная и хорошо продуманная ипотека, в особенности семейная. Пока она привязана к возрасту детей, то есть дают до наступления определенного возраста ребенка, но насколько такая взаимосвязь оправдана?

Лучше жить по плану

По мнению участников строительного рынка и банкиров, не вполне понятно, почему именно так: не успели до исполнения шести лет, пролетели, именно это и стимулирует брать, пока дают, а не столько, сколько надо растущей молодой семье, мечтающей завести еще детей. Чтобы накопить на просторную квартиру для большой семьи, шести лет, которыми сейчас ограничены граждане, уже не хватает. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко предлагает формировать льготные программы с учетом метража будущего жилья, чтобы стимулировать семьи к росту, и ставки по кредиту увязать с ключевой ставкой ЦБ.

Всем: гражданам, девелоперам, банкирам и не в последнюю очередь бюджету  — нужна прогнозируемость и определенность, добавляет председатель Национального совета финансового рынка Андрей Емелин. Именно поэтому ипотека должна стать адресной. «Неограниченные обязательства для государства — большая угроза. Сегодня, как мне кажется, дискуссии вокруг ипотеки излишне политизированы. Невозможно жить без рубежей, нам надо ставить ограничения», — говорит Емелин. При этом у банкиров в этой системе задача остается прежней — предоставлять кредиты. Они явно будут рады любым мерам, которые позволят гражданам брать как можно больше.

Этому дадим, этому не дадим

С этой точки зрения, да и со многих других, эксперты предлагают ни в коем случае не отменять льготную ипотеку для айтишников. Погоду в целом по рынку они не делают, доля выдаваемых им ипотек составляет всего 5–7% от рынка, программа с большим количеством условий, которым не многие могут соответствовать, но, если сейчас ее отменить, айтишники будут снова уезжать. «Экономика XXI века на них держится, они нам нужны для развития страны, надо создавать для них стимулы, чтобы они хотели остаться», — говорит Ирина Радченко. Вот он тот самый пример точечной поддержки — массовым спрос на эту программу быть не может, поскольку продукт заточен под конкретную целевую группу, внутри него зашито слишком много условий соответствия. Вот вам и охлаждение, которого так жаждет ЦБ. При этом программа поддерживает именно тех, кто нужен стране, на них не грех потратить деньги из казны, и всем понятно, какой цели способствует такая ипотека.

Далеко идущие планы

По этому же принципу свои региональные программы субсидирования покупки жилья запускают регионы. Подобный опыт планируют учесть при разработке нового банковского продукта — так называемых жилищных депозитов. Соответствующий законопроект уже одобрен ЦБ и правительством — идет его детальная проработка. Инструмент как раз то самое, о чем и говорят эксперты: стимулирует граждан целево копить, планировать вдолгую, обеспечивать собственную платежеспособность на длинных горизонтах. Банкиры и девелоперы только за такой стратегический подход, им такое прогнозирование позволит строить далеко идущие планы, а гражданам позволит действительно улучшать жилищные условия, а не втискиваться в заданные обстоятельства, которые порой абсолютно не соответствуют жизненным целям. Вот, например, многие растущие семьи мечтают жить в собственном доме, но льготные ипотечные программы на ИЖС все еще не распространяются. Вот вам и задел для дальнейшего роста девелоперского рынка, ведь зарабатывать можно не только на малометражках, больше похожих на одиночные камеры, но и на строительстве коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. По словам участников рынка, спрос на загородное жилье стабильно высокий и после пандемии никуда не делся, введение льготных программ на такую недвижимость его заметно расширит.

Пока же позволить себе загородный дом может узкий круг людей, среди которых почти нет тех самых молодых семей, рождаемость в которых так хочет стимулировать государство.