©

Через какие фильтры пропускают жильцов самой дорогой башни в Cити, и кому здесь принято отказывать?

Жизнь в небоскребах Москва Сити всегда была окутана мифами, тайнами, скандалами, ей всегда сопутствовал повышенный интерес публики. Город в городе по-прежнему остается одним из самых хайповых объектов недвижимости в стране. «Устоял» ли он во время пандемии или, как и многие другие высотки, пережил массовый исход населяющих его людей поближе к природе? Как будет развиваться город небоскребов, и кому сюда вход запрещен? «Федеральный Бизнес-журнал» предложил ответить на эти вопросы управляющему самой дорогой башни в Сити — «золотой» Mercury Tower.

Сегодня на посту генерального управляющего МФК «Mercury Tower» — Аслан Кцоев. Он занял эту должность в 2018 году. Тогда вакантных мест в башне было больше половины, если не сказать, что большая часть их пустовала. Эксперты девелоперского рынка быстро заметили перемены: политика в отношении резидентов стала более гибкой и открытой. Значит ли это, что управляющая компания отказалась от базовых принципов фильтрации клиентов ради того, чтобы заселить, наконец, башню, которая была готова к этому еще с 2014-ого года? Где границы гибкости в диалоге с клиентом, на что он точно может рассчитывать, если становится обитателем Mercury Tower? О «громких разводах», магии чисел и скайлайне Москвы мы спросили самого Аслана Кцоева.

— Офис продаж Mercury Tower предлагает сегодня гибкий офис. Где пролегают границы этой гибкости?

— Гибкий офис и гибкость отношений с клиентами — разные вещи. Гибкий офис — устоявшийся термин, который предполагает гибкость пространства, такой agile-офис. В этом плане Россия следует за европейскими трендами. Вспомните, был период, когда все хотели, чтобы в офисном пространстве была кухня, потом в офисах стали появляться просторные общие зоны, места для релакса, а сейчас мы подошли к новому этапу — формированию неких корпоративных коворкингов, где нет фиксированных рабочих мест, в том числе у топ-менеджмента. У меня, например, его тоже нет в классическом понимании. Я обитаю то тут, то там — в разных переговорных, не привязываясь к персональному рабочему кабинету. Когда меня спрашивают, где мой рабочий стол, я отвечаю, что у меня его нет.

— Вы человек свободного пространства, не любите границы?

— Большинству руководителей, в том числе и мне, не нужен этот официоз — закрепленный кабинет, стол и все остальные атрибуты начальника. Эти тенденции возникли не на пустом месте, они продиктованы форматом работы руководителя, который перестал быть «директором», сегодня он лидер, чья задача — много общаться с людьми. Знаете, многие современные топ-менеджеры, и я среди них, давно перестали играть в «большого босса».

И это тоже про «гибкий» офис: сегодня ты живешь и работаешь в одном формате, завтра с легкостью и безболезненно меняешь его. Ты не привязан к зонированию внутри офиса, оно не является ограничителем для жизни и развития компании. Ты можешь быть не привязан не только к офису, но даже к конкретной стране — таких сотрудников становится все больше.

Что касается гибкости в отношениях с арендаторами, приведу пример: сейчас мы ведем переговоры с молодыми перспективными бизнесменами. Не так давно они выпустили фильм, который стал самым кассовым в России. В данный момент они очень успешны, пришли к нам с запросом на аренду офиса, хотели вложить деньги в дорогостоящий ремонт. Я увидел в них этот романтизм, которым окутаны первые оглушающие победы, и решил сделать им нестандартное предложение. Наша управляющая компания инвестирует собственные средства в ремонт офиса для них, мы предложим повышенную ставку по аренде, но зато арендатор не вкладывает свои деньги в редизайн. Я понимаю, что, если сегодня они сделают большую инвестицию в отделку своего офиса, завтра для меня это может стать большой проблемой. Мы заключаем договоры аренды на длительный период, в этой отдаленной перспективе они могут решить, что такой дорогой офис им не по карману. У нас такое уже было. Не то что бы я изначально не доверяю клиенту, напротив, я за него просчитываю риски, потому что вижу фазу развития их бизнеса — компания очень молодая. Первый успех, особенно в развлекательном бизнесе, может быть преходящим, он непостоянен. Оценивая эти риски, я беру их на себя. Понятно, им хочется потратиться на собственный имидж, статус, который подтверждает их успешный старт, но таким образом я страхую себя от потенциальных проблем.

Бывает и по-другому: часто наши клиенты имеют массу внутренних регламентов и корпоративных ограничений, с некоторыми из них мы согласовываем договоры по полгода, настолько сложными бывают требования к организации офисного пространства; для некоторых компаний офис — концептуальная вещь, он является продолжением бизнес-философии. В таких случаях бывает важно все: количество лестниц, входов/выходов и др.

— В вашей башне есть коворкинг, его можно назвать концептуальным?

— Мы долго думали над этим форматом. Решили, что наймем компанию, которая организует его на наших площадях. Мы договорились со Space 1. Мы пошли на это еще и потому, что у наших постоянных арендаторов есть запрос на временные рабочие места, которые они организуют под конкретные проекты. Ради этого переезжать в новое офисное пространство нецелесообразно: когда возникает такая необходимость, они в этой же башне могут взять в аренду дополнительные площади в коворкинге. Наш коворкинг — это своего рода дополнительный клиентский сервис.

— Коворкинг по формату вписывается в общую концепцию Mercury Tower?

— Могу сказать, что мы не диктовали никаких условий по организации, стилю, концепции компании Space 1, поскольку риск по заполнению пространства они берут на себя. Для нас они такие же арендаторы, как и все остальные, разница лишь в том, что они будут сдавать наши площади в субаренду. Что касается моего мнения относительно формата, я заметил, что во время пандемии коворкинги опустели первыми среди всех арендуемых офисных пространств. Еще три–четыре года назад у организаторов коворкингов присутствовал такой романтизм во взглядах на будущее их бизнеса: им казалось, что в любой кризис именно коворкингы выживут, а офисы опустеют. Пандемия показала, что это не так. Все логично: компании вложили в офисные помещения большие деньги, договоры аренды, как правило, длительные, офис — это инвестиция в бизнес, никто не спешит терять ее быстро и легко. А вот в коворкинге тебя ничто не держит.

— Говорят, вы подробно изучаете психотип тех людей, которые приходят с намерением купить или арендовать жилье в башне. Вы ощущаете смену поколений среди своих клиентов? Кто сегодня ваш жилец? Можно сказать, что вы работаете «для всех»?

— Нет, мы всегда фильтруем тех, кто будет жить в башне «Меркурий». Это связано с объективными причинами — все та же оценка потенциальных рисков, о которой мы уже говорили применительно к арендаторам офисов. Наша задача — обеспечить покой и безопасность тех, кто у нас уже живет. Это кропотливая и серьезная работа, в ходе которой подробно изучается личность человека, состав его семьи или те, с кем он планирует жить в башне.

— Насколько охотно клиент предоставляет вам личную информацию, или над этим работает служба безопасности?

— Клиент, конечно, дает базовую информацию о том, кто будет жить в башне. Остальное мы собираем сами. Сейчас это не так сложно, есть социальные сети и другие источники информации. Конечно, у нас есть входящие фильтры. Мы избегаем «тревожных» жильцов. Часто люди просто не договаривают чего-то о себе. Скажем, приходит клиент, говорит, что будет жить семья: папа, мама, двое детей. Все вроде бы обычно, на деле оказывается, что родители большую часть времени живут где-нибудь за границей, а в квартире будет жить их сын — молодой музыкант. Все, конечно, здорово, но в таких случаях мы можем отказать, чтобы не поставить под угрозу покой остальных жильцов.

— В вашей башне такие тонкие стены, плохая звукоизоляция?

— Дело не только в шуме от игры на музыкальных инструментах. У каждого человека свой образ жизни, музыкант — это шумные компании, ночной образ жизни, гости, которые приходят в любое время дня и ночи — их сразу видно в общих зонах, в лифтах. Большинству постоянных жильцов башни это точно не понравится. Был у нас и другой опыт: мы случайно узнали, что потенциальный жилец организует эротические стримы. Мы вынуждены были проанализировать его деятельность, отсмотреть несколько роликов, чтобы понять, каковы риски, если он будет снимать видео и стримить прямо в Mercury Tower. Мы быстро поняли, что откажем этому клиенту, так как его бизнес не совместим с интересами остальных жильцов, к нему на съемки будут приходить молодые люди, чаще всего нетрезвые, они будут беспокоить соседей.

— Если бы что-то подобное скандальному фотосету на балконе небоскреба с участием обнаженных девушек произошло в вашей башне, это был бы серьезный удар по репутации?

— Мы переживали нечто подобное, был мощный негативный хайп, когда Тимати снимал свой клип в поддержку власти в нашей башне. Видео набрало пять миллионов дизлайков на YouTube — мы переживали, но на кону была не наша репутация. Для нас толпа шумных людей, которые пьют, курят, употребляют запрещенные препараты, — всегда проблема, потому что они мешают другим. Это и есть та граница, по которой мы отсекаем нежелательных жильцов. Мы избегаем людей с криминальным прошлым.

— Что менеджер по продаже апартаментов башни «Меркурий» может гарантировать клиенту?

— Хороший менеджер всегда гарантирует все! (смеется). На рынке недвижимости отношения с клиентом всегда носят пролонгированный характер. Зная это, наш продажник говорит правду. Скажем, когда свободных площадей в башне было еще много, люди массово заезжали, это был период ремонтов, объективный и понятный процесс — все заселяются, обустраивают жилье. Менеджеры предупреждали об этом всех сразу: имейте в виду, что некоторое время вы будете жить в окружении строительного шума. Кто-то относился с пониманием, у кого-то не хватало терпения, некоторые съезжали, но без обид.

— На какие гарантии точно может рассчитывать человек, который заезжает в Mercury Tower?

— Мы точно гарантируем, что офисные потоки не пересекутся с теми, кто живет в башне. Чаще всего вы будете заходить в лифт и подниматься к себе в одиночестве, так как мы заранее отсекаем арендаторов офисов, они не пользуются теми же лифтами, что и жильцы. Вы редко будете встречать других людей даже в общих зонах, то есть ваше существование в Mercury Tower будет достаточно приватным. Многие на это рассчитывают, заселяясь к нам. Как правило, это публичные люди, которые не хотят афишировать, где они живут, хотят избежать лишнего внимания публики. Мы гарантируем наличие ресторана, кафе, консьерж-сервис — у нас много сервисов, доступных по первому требованию.

— Среди агентов недвижимости существует негласный рейтинг управляющих компаний башен Москва Сити. Риелторы в переговорах с клиентом говорят, что в этой башне управляющая компания не очень сговорчива, принимает не вполне обоснованные решения, или просто в ней нет порядка. Вы свой рейтинг знаете?

— Я слышал разные версии, но считаю, что этот рейтинг в любом случае весьма субъективен. Как он формируется? Если на основе мнения бывших жильцов, арендаторов, то многие из них действительно «плохо ушли». Однажды мы бурно выселяли одного буйного жильца: уверен, что если спросить его, какой у меня рейтинг как у управляющего, он поставит мне невысокие баллы.

— А если мы будем рассматривать прежде всего подходы управляющих башнями к решению бытовых задач, оценки будут другими?

— Я думаю, для управляющего важно сохранять максимальную открытость, то же касается всех клиентских менеджеров. Да, наши резиденты статусные, но бытовые проблемы возникают у всех, и совершенно точно, что мы должны быть доступны в любой момент, чтобы помочь решить их. Я знаю, что у нас как у управляющей компании хороший рейтинг. Не буду скрывать, что время бесконечных ремонтов подпортило нам репутацию. Не все отнеслись к этому с пониманием, но этот период заканчивается.

— Не опасаетесь конкуренции с новыми башнями, которые строятся сегодня, ведь они могут обойти вас по многим параметрам, и жильцы начнут мигрировать? Прогнозируете смену «лидера» среди башен внутри Москва Сити?

— Все будет зависеть от того, как этими башнями будут управлять, каково будет качество конечного продукта, что будет внутри. Конечно, если сделают лучше, конкуренция будет. Надо дождаться окончания строительства. Могу сказать, что развитие Сити — вопрос всегда острый. Например, часть наших клиентов грустят по потерянным видам, которые заслонили строящиеся башни. Москва Сити — город контрастов. Здесь есть категория людей, которые выбирают это место для жизни исключительно по иррациональным соображениям: они видят в этой стройке особый смысл. Скажем, среди арендаторов нашей башни много казахов, азиатов. Мы пытались найти ответ на вопрос, почему они селятся именно у нас. Оказалось, потому что наша башня «золотая», для восточных людей все, что связано с золотом, имеет особый смысл. Могу сказать, что иррационального при выборе жилья больше, чем можно себе представить. Клиенты приходят с нумерологами, астрологами, ищут и угадывают магическое совпадение чисел в номере этажа, квартиры. Был случай, когда клиент сам повышал цену до приемлемой с точки зрения нумерологии. Общеизвестен эпизод нашего громкого «развода» с компанией Bitfury, которая специализировалась на майнинге биткоинов. Им было важно арендовать офис в «золотой» башне на самом высоком этаже. Это была их «фишка», ведь биткоин называют «цифровым золотом» — они хотели полностью соответствовать этому.

— 75-ый этаж в башне самый дорогой?

— На этом этаже находится пятиэтажный пентхаус, он продан, принадлежит частному лицу. Это квартира площадью более 4 000 кв. метров, по этой причине она является самой дорогой.

— У вас нет ощущения, что в пандемийный период люди захотели вдруг природы, зелени, «деревенского»? В Москва Сити именно этого и не хватает, и вновь строящиеся башни явно эксплуатируют этот тренд, заявляя, что построят внутри зимние сады.

— Я не знаю, кого владельцы строящихся башен хотят обмануть. Мне все это кажется лукавством, рекламным трюком. Рядом с Neva Towers есть зеленая площадка, но стоит поднять голову, и ты увидишь вокруг каменный город, за границами которого — третье транспортное кольцо. Вопрос наличия зеленых зон решается локально. Если такая задача будет поставлена, ее легко реализовать как интерьерное решение. Если вместе с арендаторами и жильцами мы когда-то придем к тому, что отделка холла ониксом нам надоела, вдруг всем захотелось цветов и растений, мы как управляющая компания реализуем эту задачу. Но это не будет новой концепцией небоскреба.

Жилье в небоскребе — это не про людей, которые ищут зелени и единения с природой.

Люди, выбирающие небоскребы для жизни, хотят получить особые эмоции, которые рождаются от жизни на высоте. Это для динамичных людей, и это не про возраст. Да, чаще всего динамична молодежь, но сегодня эта грань размыта, человек может жить на высоких скоростях и в зрелом, и в пожилом возрасте. Для многих движение — суть самой жизни, их внутренняя сущность, они по-другому не хотят и не умеют. И эти люди чаще всего населяют небоскребы. У нас живет очень известный промышленник, которому глубоко за 70, ему по кайфу находиться в центре Москвы, где жизнь кипит.

— А нет ощущения, что коронавирус «выдавил» людей из больших густонаселенных городов, заставил задуматься: а не поселиться ли на природе?

— Конечно, «выдавил», и у нас офисы опустели, но они вернулись. И те, у кого в башне жилье, тоже уезжали, но были и те, кто провел здесь весь локдаун, потому что в рамках Сити, отдельной башни, уж тем более в границах квартиры, человек может чувствовать себя не в толпе людей, а довольно изолированным. Когда офисы ушли на удаленку, многие жильцы наслаждались еще большей пустотой.

— Небоскреб — выгодная инвестиция?

— Строительство небоскреба может быть более дешевым или дорогим. Например, башня «Меркурий» — дорогой проект, он не совсем про экономическую эффективность, не совсем про бизнес в его классическом понимании. Один из собственников башни рассказывал журналистам, что для него строительство Mercury Tower во многом реализация давней мечты. Эту башню не строили дешево, настолько, чтобы поскорее окупить инвестиции в нее.

— Сегодня у вас есть задача сделать башню экономически эффективным проектом?

— Да, конечно, управление должно быть эффективным, выше я говорил лишь про инвестиции на этапе строительства. Сегодня мы должны сами себя окупать, аккумулировать средства для предстоящих ремонтных работ. В ближайшем будущем нас ждет модернизация инженерной инфраструктуры.

— Можно ли сказать, что строительство небоскребов отражает состояние экономики страны?

— Думаю, да. В России сейчас проводится целенаправленная поддержка строительной отрасли в целом. Это позволит оживить экономику.

— Да, но жилье в небоскребах, подобных башне «Меркурий», вряд ли покупают по льготной ипотечной программе, или не так?

— Покупают и кредитуются. Люди хотят жить в небоскребах, иногда им не хватает совсем чуть-чуть для реализации мечты. Но могу сказать уверенно, что сегодня в России высотное жилье действительно востребовано. Эта тенденция отражает не только уровень развития экономики страны, а еще и состояние общества. Это философия, которой руководствуются люди: быть выше, лучше, успешнее, стремиться, достигать. Именно такие настроения сейчас доминируют в российском обществе, по крайней мере, в больших городах. В небоскребах живут те, кому важно быть на лидирующих позициях, через этот статус наши клиенты транслируют миру свой успех.

Вспомните, в советские годы не принято было выделяться, в обществе царили совсем другие настроения, насаждаемые партией, она одна могла доминировать. Уравниловка, быть «как все», «не выпендриваться» — советские люди жили в этой парадигме. О каком высотном строительстве можно было говорить в таких обстоятельствах? На этом фоне выделялись только сталинские высотки, которые были отражением желания Сталина показать некие доминанты, расставить ряд акцентов, но это право — строить высотные здания — принадлежало лишь одному человеку в стране и полностью соответствовало его видению, что за высотные здания могут появиться в Москве.

— Если следовать этой логике, сегодня Россия стремится доминировать?

— Это началось не сегодня, а в момент, когда появилась идея строительства Сити. Вспомним Сергея Полонского и других, кто стоял у истоков создания проекта. Это была группа людей, которая выступила драйвером, аккумулятором идеи, что Москве нужен прорыв. В качестве формы для реализации задумки было выбрано строительство города небоскребов внутри Москвы. Это был не только физический прорыв ввысь, но и технологический: в Москва Сити впервые в России были применены многие технологии. По замыслу отцов-основателей, Сити должен был поставить Москву в один ряд с самыми индустриально и финансово развитыми городами мира, где к тому моменту уже были небоскребы. Однозначно это была заявка на принятие в символический «клуб равных», в круг городов, где сосредоточены финансовые потоки, решаются важные дела, где «куется судьба мира».

— Как и в каких направлениях должен развиваться Mercury Tower, чтобы башня оставалась интересной для новых клиентов и тех, кто ее населяет?

— Есть текущие технологические задачи — быт, который мы обеспечиваем. Мы будем поддерживать тот уровень, к которому наши клиенты уже привыкли. Что касается идей для развития, мы исходим из того, что Москва Сити — динамичное городское пространство, в котором люди ценят ритм, общение, комьюнити, в каждой башне оно свое. Наша задача — способствовать формированию и поддерживать это сообщество людей, в котором всегда комфортно находиться. При этом мы понимаем, что нашим клиентам важен баланс между приватностью и желанием поддерживать общественные связи в кругу «своих». Эти ценности в равной степени значимы для тех, кто у нас арендует офисы или апартаменты, для тех, кто здесь живет. Человек сам решает, какая степень приватности ему нужна, он сам делает выбор, когда и с кем общаться, и он всегда уверен, что в этом сообществе вряд ли окажется кто-то «чужой».

Конечно, мы будем развивать разные форматы для досуга. У нас уже есть ресторан, но мы видим, что наши клиенты подустали от стандартных форматов, они ищут чего-то более уютного, необычного, в моду входят «квартирные посиделки», но на нейтральной территории, то есть когда компании собираются в небольших уютных заведениях, общаются. В других башнях Сити стали популярны кальянные.

Мы выбрали немного другую концепцию и позиционируем башню «Меркурий» как культурный центр Москва Сити. Даже если наши резиденты ни разу не были в галерее ILONA—K artspace или не сходили на спектакль Константина Богомолова, они все равно остаются в информационном потоке.

— То есть ваши резиденты должны разделять ваши базовые ценности?

— Мы в этом смысле части одного целого, мы оказываемся в одном пространстве, потому что разделяем одни и те же ценности. Мы считываем культурные и социальные ориентиры наших клиентов и просто соответствуем им.

— Куда должен развиваться город в городе, как должна преображаться территория вокруг Сити? Каковы ваши ожидания от подобных перемен?

— Важно оценить этот потенциал развития с точки зрения развития Москвы как мегаполиса. Городские власти по-прежнему продолжают концентрировать крупные проекты в одних и тех же точках. Возьмем тот же Сити — небоскребы продолжают расти на маленьком пятачке. Я думаю, за этим стоит попытка сэкономить на строительстве инфраструктуры, коммуникациях. Москву продолжают концентрировать — это, безусловно, будет снижать уровень комфорта жизни в городе.

— Куда должна расти Москва?

— В Россию — не в том смысле, что она должна поглотить соседние города-спутники, а в том, чтобы уйти от излишней концентрации и скученности на уже застроенных и развитых территориях, надо осваивать новые.

— Какие риски вы видите в этой концентрации для Сити и его резидентов?

— Сити далеко до предела развития — здесь всего десять небоскребов, возьмите Манхэттен, где высоток сотни.

— Взаимодействие с московскими властями носит конструктивный характер, его качество изменилось?

— У нас нет почвы для конфликта. Бытовые вопросы, безопасность — вот и все уровни взаимодействия. Сегодня власть весьма конструктивна, двадцать лет назад было по-другому. Управленческие решения стали более продуманными, чиновники активно используют бизнес-инструменты. Государственное управление стало более сервисным.

— Сегодня Сити ничто не мешает развиваться с комфортом для его обитателей?

— Уверен в этом. С инженерной точки зрения здесь все решаемо. Смотрите, как легко и быстро здесь возводят новые объекты — нет никаких ограничений, ничто не мешает ни строительству, ни жизни.

— Идеальный небоскреб — он какой?

— В нем комфортно и безопасно живется.

— Одно из ваших общественных пространств исполнено в стиле «бионический футуризм». Как публика восприняла подобное новаторство?

— В мировой архитектуре сейчас бытует мнение, что в ближайшие десять лет в архитектуре, дизайне, строительстве будут доминировать плавные формы и линии. Наше event-пространство — отсылка как раз к этому тренду. Инновации в архитектуре происходят через прогресс стилей. Архитектор, который реализовывал проект по нашему заказу, выбрал параметрическую архитектуру. Я воспринимаю это пространство как хорошую инвестицию в самих себя и в развитие перспективных архитектурных стилей. Мы точно создали нечто особенное и уникальное, выверенное с эстетической точки зрения.

— Среди запросов ваших резидентов есть тотальная диджитализация? Хотят ли люди повсеместно окружать себя высокими технологиями?

— Напротив, большую часть клиентов нашей башни излишняя цифровизация пространства раздражает. Люди не хотят зависеть от цифровых систем и гаджетов каждую секунду своей жизни. Есть еще один побочный эффект максимальной цифровизации: если что-то случилось с системой управления процессами, жизнь останавливается. Человек вынужден осваивать ручные способы взаимодействия с цифровой начинкой, но он не умеет или разучился это делать. Многие в приватном жилом пространстве хотят забыть о планшете или телефоне, поэтому вряд ли сейчас мы будем пичкать башню датчиками, IT-системами больше уровня, необходимого для комфорта и безопасности.

— Какие идеи планируете реализовывать в общественных локациях Mercury Tower?

— Беда многих управляющих в том, что они пытаются самореализовываться подобным образом. Надо чутко улавливать запрос — пока нашим резидентам все нравится: оникс, которым отделаны холлы, «золотая чешуя», которой покрыта башня снаружи. Если им надоест, мы сделаем что-то другое, но нет смысла инвестировать в редизайн, если в нем нет необходимости, или только потому, что управляющему так захотелось, или так модно. Не стоит заигрываться с новыми идеями.