Финансовые стратегии в недвижимости: инвестиции, рыночный анализ и риск-менеджмент

_{Автор - Константин Малорошвило, эксперт в области менеджмента, строительства и недвижимости, основатель сети магазинов «iGorod», сооснователь «Перспектива 24»}

Индустрия недвижимости представляет собой сложный и динамичный сектор, который предлагает многочисленные возможности для инвестиций. Однако работа на этом рынке требует тщательной разработки финансовой стратегии, анализа и управления рисками, чтобы смягчить потенциальные проблемы и максимизировать прибыль. В этой статье представлен обзор ключевых финансовых стратегий в сфере недвижимости, включающий инвестиционные подходы, методы анализа рынка и инструменты управления рисками. В нем исследуется важность понимания динамики рынка, оценки вариантов инвестиций и реализации эффективных стратегий снижения рисков. Используя эти стратегии, инвесторы могут принимать обоснованные решения и повышать свои шансы на успех в этой конкурентной отрасли.

Успешные инвестиции в недвижимость требуют всестороннего понимания рынка, тщательного анализа и упреждающего управления рисками. Для инвесторов крайне важно быть в курсе рыночных условий, сохранять дисциплинированный подход к инвестициям и адаптировать свои стратегии по мере необходимости. Применяя разумные финансовые стратегии, инвесторы могут добиться долгосрочного успеха в этой динамичной отрасли. Риск – это определяющий фактор, стоящий за столь многими поспешными или неверными решениями. Вот почему для любого, кто хочет стать инвестором , разговор об управлении рисками должен начаться как можно раньше.
 
Что такое управление рисками в сфере недвижимости?

Причина, по которой так много людей любят инвестировать в недвижимость, заключается в том, что в целом такие инвестиции предполагают довольно низкий уровень риска по сравнению с другими классами активов. Инвестиции в недвижимость имеют долгую историю хороших результатов на рынке. Как отмечает MoneySmart, подобные объекты также имеют низкую волатильность по сравнению с другими активами, потому что это физическая инвестиция — её можно увидеть и потрогать. Управление рисками в сфере недвижимости относится к системам и мерам безопасности, которые помогут минимизировать потенциальные убытки от инвестиционных объектов.

Как инвесторы могут управлять риском?

Выделяют три основных способа, которые инвесторы могут выбрать для управления рисками в зависимости от их профиля:
- Избегание риска. Инвесторы избегают четко определенного риска и поэтому устраняют его. Например, избегают непреднамеренных рисков потопления, покупая недвижимость без бассейнов.
- Контроль рисков. Инвесторы контролируют риск, принимая надлежащие меры предосторожности с самого начала.
- Передача риска. Передача определенных рисков также может защитить инвесторов и часто используется в стратегиях управления рисками в сфере недвижимости. В этом сценарии вы оформляете страховку, которая защищает вас как собственника имущества от непреднамеренных судебных исков.

Виды риска. Существует четыре основных типа риска, связанных с недвижимостью.

Финансовый риск. Проявляется в самых разных формах: банкротство, развод, смерть, потеря работы, долги. Многое может повлиять на финансовые перспективы. Лучшее, что можно сделать в управлении рисками в сфере недвижимости — это иметь разумный план движения денежных средств в сочетании с сильной инвестиционной стратегией, чтобы компенсировать любой потенциальный риск для финансового положения.

Риск ликвидности. Недвижимость не является ликвидным активом — это означает, что вы не можете просто продать ее, как только вам это стало нужно. Таким образом, полагаться на деньги от продажи собственности не будет быстрым решением финансовых проблем. Чтобы компенсировать этот тип риска, необходимо покупать пригородах столицы, где спрос высок, но предложение низкое.

Процентный риск. Как правило, получение кредита не является риском, потому что вы заранее знаете, что можете себе позволить. Однако невозможность погасить проценты по этому кредиту, если ставки изменятся, является риском. Можно снизить риск переменных ставок по ипотечным кредитам, прикрепив к кредиту такие вещи, как денежный буфер или компенсационный счет. Вы также можете зафиксировать некоторые процентные ставки в экономике своей собственности, чтобы управлять рисками.

Рыночный риск. Много дискуссий в области управления рисками в сфере недвижимости сосредоточены вокруг рынка. Существует множество экономических факторов, влияющих на рынок, которые полностью находятся вне вашего контроля как инвестора. Например, политические решения и процентные ставки. Вы можете изучить показатели спроса и предложения, доходность и демографические тенденции, чтобы убедиться, что вы покупаете в наименее изменчивой части рынка. Поддерживайте адекватные резервы и страховые полисы, чтобы компенсировать падение доходности и/или ущерб, нанесенный активам.
 
Инструменты управления рисками

Немногие инвесторы рассматривают разработку надежной и структурированной стратегии управления рисками, и это может быть способом ведения рискованного бизнеса. В данной статье мы предлагаем список ключевых инструментов управления рисками.

Разработка стратегии. Понимание своих цифр и стратегии выхода. Инвестиции в недвижимость — это игра с числами, поэтому нужно знать их вдоль и поперек. Планирование портфеля имеет решающее значение для управления рисками. Стратегия должна учитывать склонность к риску, типы собственности, которые будут накапливаться, личное положение с денежными потоками, желаемую конечную цель и т. д. Наличие надежной стратегии с самого начала и понимание цифр является ключом к управлению непредвиденным риском.

Наличие опытного ипотечного брокера в команде. Знание того, когда лучше выбрать фиксированную или переменную процентную ставку, как использовать банковские счета, когда выбирать только процентные продукты -  все это решающие факторы при создании портфеля. Наличие способности и дальновидности для имеет решающее значение.

Стратегия снижения рыночного риска заключается в покупке объектов инвестиционного класса, которые имеют долгую историю работы и удобно расположены в населенных пунктах в непосредственной близости от крупного центрального делового района или центра занятости. Наращивание собственного капитала за счет покупки по внутренней стоимости, а также производственного капитала в собственности посредством ремонта также может снизить подверженность рыночному риску.

Управление денежными потоками. Чтобы принять решение о приобретении недвижимости, важно понимание, какое влияние эта недвижимость окажет на денежный поток. Прогнозы движения денежных средств всегда следует сравнивать с фактическими цифрами, чтобы гарантировать отсутствие проскальзывания.

Страхование арендодателя. Страхование арендодателя является одной из самых важных покупок, которую может сделать инвестор. Затраты в несколько сотен долларов в год могут покрыть не только ущерб, нанесенный зданию и содержимому, но и неуплату арендной платы, а также ущерб, нанесенный арендаторами.
Советники. Одна из лучших стратегий управления рисками, которую может применить инвестор — это обратиться за советом к профессионалам.

- Стратегический совет от специалиста по недвижимости и агента по закупка.
- Советы по риску процентной ставки от опытного ипотечного брокера.
- Консультация по рыночным рискам от агента по закупкам.
- Советы по управлению денежными потоками от бухгалтера, разбирающегося в инвестициях.
- Консультации по страхованию от страхового брокера.

Финансовые стратегии играют решающую роль в инвестициях в недвижимость, анализе рынка и управлении рисками. Индустрия представляет уникальные проблемы и возможности, требующие тщательного планирования и принятия решений. Применяя правильные инвестиционные подходы, такие как диверсификация и создание долгосрочной стоимости, инвесторы могут оптимизировать свои доходы при минимизации рисков. Более того, тщательный анализ рынка позволяет выявлять новые тенденции, оценивать стоимость объектов и делать обоснованный выбор для инвестиций. Эффективные методы управления рисками, включающие комплексную проверку имущества, надлежащее финансирование и страховое покрытие, помогают защитить инвестиции и уменьшить потенциальные убытки.

<sub>Литература по теме:
1. Gary W. Eldred, «Value Investing in Real Estate: The Step-by-Step Guide to Passive Real Estate Income», 2021
2. David Reed «Investing in Real Estate», 2015
3. Joshua Dorkin and Brandon Turner «The Book on Investing in Real Estate with No (and Low) Money Down», 2017
4. J. Scott «The Book on Estimating Rehab Costs: The Investor s Guide to Defining Your Renovation Plan, Building Your Budget, and Knowing Exactly How Much It All Costs», 2019</sub>