Вложения в недвижимость: как из инвестора не превратиться в пострадавшего

Более трети граждан РФ называют лучшим объектом для вложений недвижимость. Результаты данного опроса аналитического центра НАФИ наглядны и показательны. Его проводили в сложный для страны период — в марте 2022 года. В разгаре геополитический кризис, полным ходом идет СВО, и всё вокруг неопределенно и страшно непонятно. На этом фоне недвижимость вновь оказалась спасательным кругом для тех, кому есть что вложить, но рисковать совсем не хочется. Само слово «недвижимость» ассоциируется с чем-то фундаментальным, неподверженным резким колебаниям. Психологически ставка россиян на квадратные метры объясняется просто: им кажется, что особых знаний для такого инвестирования не нужно. Лишним жилье не будет: жить не станем — сдадим в аренду или снова продадим, ведь недвижимость постоянно дорожает. Но все ли так просто? Анализируем скрытые риски, которые могут помешать заработать, и ищем способы их минимизировать.

По результатам того же опроса НАФИ доля граждан, которые считали на март 2022 года инвестиции в недвижимость надежным способом вложения средств, все-таки снизилась — с 40 до 33%. Очевидно, что на результат повлияли события, предшествовавшие опросу. Февраль 2022-го многое поставил под сомнение. Само понятие «надежность» стало чем-то эфемерным для россиян, и только системные инвесторы смогли быстро сориентироваться и успеть выгодно купить недвижимость тех, кто экстренно покидал Россию. А на первичном рынке тогда царили совсем другие настроения: девелоперы и вложившиеся инвесторы запаниковали, на горизонте замаячил риск столкнуться с недостроем.

Многие до сих пор почему-то просто уверены, что после введения в силу закона №214 («Об участии в долевом строительстве», регулирует использование денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов) истории с недостроенным жильем ушли в прошлое. Но недавний случай с застройщиком ООО «Интерсити» из Нижнего Новгорода, когда компания обанкротилась и не смогла выполнить свои обязательства по строительству жилого комплекса, свидетельствует о том, что риск все равно остается. На 100% ничто не гарантирует, что застройщик сдаст объект.

Вникать, считать и не плошать

Наличие 214 ФЗ страхует инвестора от банкротства застройщика, в этом случае можно будет вернуть вложенные деньги. Так что если решили покупать недвижимость на стадии строительства, то первое, что нужно сделать, убедиться, что с вами будет заключен договор долевого участия. Еще лучше, если до окончания срока его действия вы подпишите с девелопером основной договор купли-продажи. Только он дает право вам как покупателю, собственнику жилья отстаивать свои права на объект недвижимости в суде. Также проверьте, чтобы у компании было разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Найдите в интернете проектную декларацию, которую застройщик обязан публиковать, обязательно съездите на стройплощадку и убедитесь, что объект находится на стадии строительства и именно на том этапе, о котором вам рассказывали. Возникнут вопросы, возвращайтесь в офис девелопера и обсудите с ним все, что смущает. Почитайте отзывы о застройщике и его предыдущих проектах, наведите справки в официальных структурах, например, в мэрии Москвы есть горячая линия, специалисты которой расскажут о девелоперской компании более подробно. Местные власти знают обо всех, кто строит в городе, и не меньше инвесторов заинтересованы в том, чтобы объект был вовремя сдан, а люди получили свое жилье. А еще муниципалитет первым узнает о срыве сроков строительства.

При покупке жилья на первичном рынке имейте в виду: в РФ, по статистике, почти 50% ЖК сдаются с нарушением сроков. Виной тому не всегда сам застройщик. Причиной может стать сложность подключения дома к коммуникациям, согласования с местными властями и многое другое. Условно допустимая задержка не должна превышать шести месяцев. Если она больше, есть повод для беспокойства. В идеале инвестор должен отслеживать ход строительства и, конечно, постараться минимизировать свои финансовые потери на случай срыва сроков сдачи. В договоре с застройщиком обязательно должен быть пункт о размере выплат, если сроки будут нарушены. Чем подробнее будет расписан этот пункт, тем лучше для инвестора. Управлять или полностью контролировать эти риски покупатель недвижимости не может. В его власти собрать максимум информации, быть дотошным, внимательным при оформлении документов, перепроверять все факты и отслеживать ход строительства. Не у каждого инвестора есть время и желание брать все это на себя, да и знаний может не хватить, и это усиливает риски.

Рынок новостроек в России динамично развивается, значит, на нем вы найдете много предложений и схем продажи. В качестве маркеров для выбора служат репутация, история, подробные и понятные, грамотно оформленные документы и прозрачная цена — это минимальный набор. За последние годы россияне уже накопили базу знаний о взаимодействии с различными финансовыми институтами, многие научились читать между строк, то, что мелким шрифтом в качестве «примечания». В случае с покупкой новостройки важно уметь очень хорошо считать. Агрессивный маркетинг девелоперов туманит разум. Распродажи, нулевые ставки, отсутствие первоначальных взносов формируют в итоге цену вашей покупки, тщательно делайте калькуляцию, сравнивайте предложения от разных застройщиков — во всем ищите самую выгодную схему, не ориентируясь на рекламные слоганы, берите за основу расчетов данные из договора, чтобы четко понимать окончательную стоимость покупки.

Потеря права

Еще одно заблуждение большинства: покупка на вторичном рынке менее рискованное предприятие. Объект перед тобой, его легко оценить в соответствии с рынком. Но, если вы не профессиональный участник рынка недвижимости, примите как факт, что сделки с недвижимостью всегда требуют от всех участников максимального внимания к документам — только их тщательное изучение позволяет минимизировать риски. Когда речь о покупке готового жилья, нюансов с оформлением объекта недвижимости может быть еще больше, так как не все участники сделки могут быть у вас на виду. Стоит помнить, что при покупке вторички всегда существует риск, что из-за нарушения оформления сделки купли-продажи можно потерять право собственности. Причин, которые повлекут за собой такие последствия, может быть множество. Невыделение долей для детей, несогласование с органами опеки, неучтенные права долевых собственников, например, тех, кто наделен пожизненным правом использования жилья. Сейчас особенно часто встречаются ситуации, когда объект недвижимости продают без согласия временно отсутствующих собственников. Они могут проходить службу в ВС, лечиться в специализированных психоневрологических заведениях, отбывать сроки в местах заключения, временно уехать из страны. Ни одно из этих обстоятельств автоматически не аннулирует право собственности, а любое его нарушение, в том числе допущенное не по вашей вине, не освобождает вас от последствий. Сделка может быть отменена, а возврат вложенных средств станет еще одним испытанием. Даже те инвесторы, у которых уже есть опыт покупки не одного объекта недвижимости, не застрахованы от подобных проблем. Новичкам и непрофессионалам будет еще сложнее. И снова единственным способом снизить риски будет активный сбор информации, максимально тщательная работа с документами. Недоверчивость и бдительность могут помочь избежать неприятностей, но не обеспечивают 100%-ую гарантию.

Время войти и время выйти

Инвестиции — это всегда про выгоду. Выбирая недвижимость для вложения средств, большинство россиян стремятся скорее к сбережению. С ростом финансовой грамотности в обществе все больше граждан осознают, что заработать на недвижимости, то есть вернуть и приумножить, совсем непросто. Чтобы повысить шансы, важно вовремя войти в рынок и вовремя выйти. Нужно приобрести объект, цена на который имеет максимальный потенциал к росту, а спрос будет гарантированно высоким на ближайшую перспективу. Чтобы сориентироваться, инвестору необходимо собрать аналитику и правильно ее интерпретировать. Как и любой сегмент экономики, рынок недвижимости чувствителен к определенным сигналам, на нем есть триггеры, которые запускают процессы роста и падения цены, стагнацию, перераспределение покупательского спроса. В нем есть свои тренды, мода, тенденции. Все это факторы, с одной стороны, риска, с другой —
сигналы, подсказки для анализа, которые помогут инвестору сделать правильный и своевременный выбор. На что обращать внимание? Общая экономическая ситуация в стране, инфляция, ставки по ипотеке, льготные госпрограммы, на какие объекты распространяются, по каким условиям предоставляются, каким категориям положены. Все это определяет потребительский спрос и динамику строительства в стране, формирует себестоимость строящегося жилья. Вектор социальной политики правительства РФ существенно влияет не только на покупательскую активность, но и на девелоперский рынок в целом. Свежий пример — попытки ЦБ ограничить «нулевые» кредитные программы от застройщиков или очевидное стремление взять под контроль тех, кто получает постоянный доход от сдачи жилья внаем. Еще один яркий триггер — программа реновации, действующая в Москве. Да, вторичка тоже в зоне влияния схожих факторов, хотя есть в этом сегменте и свои «спусковые механизмы»: вспомним, как отреагировал рынок недвижимости на массовый отъезд россиян и начало СВО.

Кому можно верить?

Помимо объективных, реальных событий, как на любой рынок, на недвижимость влияют спекуляции и манипуляции, то есть инвестору будут противостоять как минимум спекулянты. Схемы их заработка могут быть разные, но установить сам факт их наличия крайне сложно. Особенно много спекулятивных сделок на рынке крупных городов, самых привлекательных для инвестиций в недвижимость. По некоторым оценкам, российский рынок недвижимости на 30% спекулятивный, а значит, как минимум треть объектов переоценена. А еще в этом сегменте существуют закрытые распродажи, особые предложения «для своих», тех самых спекулянтов, которые выкупают большие объемы на самых выгодных условиях. Так что анализ ценовой ситуации осложняется массой факторов. И даже мнение экспертов и их ценовые прогнозы не становятся истиной в последней инстанции, ведь зачастую они расходятся. Возьмем, например, начало года: часть аналитиков прогнозировала существенное падение цен на первичку. По факту этого не случилось, резкого роста тоже нет, но в среднем по стране новостройки продолжают медленно, но верно дорожать. На вторичке заметное оживление, в Москве весной спрос был вдвое выше прошлогоднего, и летом затишье не ожидается. Справедливости ради стоит сказать, что строить прогнозы в условиях повышенной волатильности в экономике особенно затруднительно. Поэтому заработать, сыграв исключительно на цене покупки объекта недвижимости, всегда непросто. Рядовым розничным инвесторам, не обладающим опытом, инсайтами с рынка, стоит брать во внимание не только цену объекта, но в первую очередь те факторы, которые со временем могут сделать объект дороже.

На чем строить прогнозы?

Сейчас все покупатели жилья ринулись в курортные регионы, например, в Краснодарский край и Калининградскую область. Очевидно, что существенную часть этого спроса формируют инвесторы. Россияне едут отдыхать на родные моря, а квартиры (апартаменты) становятся все более популярным видом жилья на время отдыха. Понятно, что рынок уже «перегрет», на этом фоне лучше поискать локации, которые не менее потенциальны, но их час еще не пробил. В любом случае при выборе объекта недвижимости анализируйте миграционные волны в регионе покупки: если люди постоянно уезжают, вряд ли стоит приобретать в этом городе жилье. Конечно, можно делать ставку не на местных, а на туристов, а они сегодня есть не только у кромки моря. Проанализируйте цифры турпотока внутри страны, данные о громких и значимых проектах по развитию туристической инфраструктуры. Помните, что вектор социальной политики и направление госинвестиций — отличные маркеры. Выбор региона зависит от стабильной работы промышленного сектора. Покупка недвижимости будет оправдана там, куда едут учиться. Молодежь, будь то студенты или только что выпустившиеся специалисты, чаще других категорий населения становятся арендаторами жилья, молодые семьи с детьми чаще покупают его, переехав на новое место. Они выбирают динамично развивающиеся регионы, где есть стабильная работа и налажена социальная инфраструктура.

Выбирая локацию, держите в голове собственную конечную цель: если покупаете объект для сдачи, логика подбора одна, если для последующей продажи, срабатывают другие факторы: считайте, что выгодней. Рынок арендного жилья в РФ быстро растет, но следите «за обновлениями». Государство четко дает понять, что намерено упорядочить работу, взять под контроль таких инвесторов, чтобы получать доход в казну от их бизнеса. Легализация аренды, скорее всего, неизбежна, что в корне изменит экономику и ценность вашей инвестиции.

И немного про моду…

Если речь о покупке с целью более выгодной продажи, придется брать в расчет моду, тренды, особенности спроса, а он постоянно меняется. Помните, в начале пандемии, весной 2019 года, по большим городам прокатилась волна повышенного спроса на загородную недвижимость, покупку и аренду. Но мода довольно быстро прошла, ведь содержать дом и участок дорого и сложно — слишком много хлопот. А с отъездом части платежеспособной аудитории весной прошлого года спрос на дома и коттеджи пережил еще одну волну падения. Загородное жилье — на любителя, а цена на него многим кажется неоправданной. Рынок городской недвижимости более подвижный и понятный, а модные тенденции здесь в том, какого типа жилье пользуется большим спросом — малогабаритное или попросторней, какой стиль в отделке предпочтительней. Принимайте во внимание вкусовые предпочтения тех, кому будете предлагать свой объект недвижимости, чтобы приобрести максимально подходящий для вашей цели объект.

Если хотите заработать на недвижимости, придется собрать большой массив информации, как следует его проанализировать, вникнуть в нюансы. Инвестор — это тоже работа, на которую уходит время, силы и средства. Последние можно потратить, наняв консультантов. Если же решите отправиться в самостоятельное плавание, будьте морально готовы к тому, что инвестиции — это всегда риск. Прежде, чем вы сможете именовать себя рантье, придется многому научиться. Приятный бонус в том, что так вы реально сможете повлиять на конечный результат и сделать инвестицию выгодной, а риск оправданным.