Инвестиции в займы под залог

Инвестиции в займы и кредиты под залог недвижимости и авто всегда были привлекательным инструментом, а в современных условиях они становятся единственным надежным и высокодоходным источником пассивного дохода в рублях. Такое мнение в эксклюзивном материале для «Федерального Бизнес-журнала» высказывает Эльвира Глухова, эксперт в области ипотечного кредитования, генеральный директор и основатель «Первой Гильдии Ростовщиков». Вместе с экспертом разбираемся, как не упустить шанс заработать на восходящем тренде.

Автор: Эльвира Глухова, эксперт в области ипотечного кредитования, генеральный директор и основатель «Первой Гильдии Ростовщиков»

Итак, с одной стороны, имеется потенциальный заемщик (лицо, которому нужны деньги), с другой стороны — потенциальный кредитор (лицо, у которого есть деньги). Задача — организовать их взаимодействие таким образом, чтобы заемщик получил деньги, а кредитор — проценты. Казалось бы, все просто, но, как и в любом бизнесе, дьявол кроется в мелочах.

Как это работает

Для минимизации рисков необходимо использовать обеспечение, иными словами — залог. Наличие залога страхует кредитора от риска невыплат, поскольку залог покрывает долг с лихвой. Что может выступить залогом? Самым надежным залогом, конечно же, является ликвидная недвижимость.

Выдавая не более 60% от стоимости обеспечения под ставку, равную ключевой
+ 3%, вы получите кейс, который будет приносить доход весь период кредитования бесперебойно с вероятностью 90%. Однако ключевая ставка + 3% — это неинтересно, гораздо интереснее ставки 20% годовых и выше. Кто же возьмет займ под такую высокую ставку, спросите вы? И мы вам ответим: таких желающих найдется довольно много. Это те, кто закредитован под 200% годовых с помощью микрозаймов, те, у кого имеется кассовый разрыв, и те, кому срочно нужны деньги в силу наступления форс-мажорных обстоятельств. В любом случае вероятность, что такой кредит будет взят на срок больше года, невелика: его либо погасят досрочно, либо ситуация уйдет в дефолт. Для опытного кредитора это скорее плюс, чем минус, потому что он получает возможность заработать дополнительно на штрафах и пенях и обратить взыскание на предмет залога с целью завладеть им.

Какую тактику выбрать и как заработать на этих инструментах 30% годовых, вы можете понять самостоятельно методом проб и ошибок, а можете обратиться к профессионалам. Наша компания «Первая Гильдия Ростовщиков» уже десять лет занимается инвестициями в займы под залог недвижимости и имеет достаточно опыта, для того чтобы защитить ваши инвестиции.

При работе с инвесторами мы предлагаем оформлять заем под залог недвижимости с помощью банковской закладной. Закладная —
это ценная бумага, дающая право ее владельцу на получение денег по обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право требования на заложенное имущество. По закладной можно получать ежемесячные выплаты, а в случае необходимости получить весь депозит сразу — ее можно продать.

А есть ли подводные камни?

Они есть в любом бизнесе. Назовем пять наиболее часто встречающихся проблем, с которыми может столкнуться займодавец.

1. Оформление сделки и передача денег. Оформляя такой заем, кредитор зачастую подписывает простые письменные формы договоров и передаёт наличные под расписку, что может привести к оспариванию сделки по заблуждению либо безденежью, то есть заёмщик может утверждать, что не понимал, что подписывает, и денег не получал.

2. Ликвидность. Зачастую кредитор берет в залог неликвидный объект, который может стоить дорого, но очень сложно продаваем. Например, дорогостоящий загородный дом без отделки, либо коммерция в неудобной локации. В этом случае, даже просудив сделку, кредитор получает проблему и может столкнуться с тем, что вернет с продажи меньше, чем давал взаймы, а еще и придется вкладываться, чтоб вытащить деньги.

3. Титул. После выдачи займа появляются третьи лица, пытающиеся получить право на предмет залога. Например, заёмщик приобретал квартиру, состоя в браке, но соответствующего штампа в паспорте на момент подписания сделки у него не было, и он заявил, что в браке не состоял. После сделки же обнаруживается супруга, заявляющая свои права на 1/2 согласно 34 и 35 статьям Семейного Кодекса РФ.

4. Мошенники. Если сталкиваешься с мошенниками, то поддельный паспорт «правообладателя» объекта залога может привести к тому, что сделка будет отменена, а кредитор окажется втянут в уголовное дело в отношении неустановленных лиц, которое будет призвано отыскать и наказать мошенников.

5. Прямое взаимодействие с клиентом. Кредитор, вступая в прямую связь с клиентом, подвергает себя неприятностям, начиная от невежливого общения и манипуляций со стороны заёмщика и его родственников, заканчивая заявлениями в полицию с жалобами на вымогательство или мошенничество.

Где еще соломки подстелить?

Предположим, что кредитор удачно миновал все эти проблемы, но столкнулся с ситуацией, когда заемщик перестал платить и не соглашается на досудебную реализацию залога. Сейчас это выглядит так: кредитор обращает взыскание на заложенное имущество или банкротит заемщика. Далее проводятся торги, а в финале этого процесса следует выписка и выселение жильцов. Все это занимает около двух лет, а сам процесс не очень приятный, мягко говоря, хотя в итоге, как правило, можно получить квартиру с приличным дисконтом. Ради этой цели некоторые кредиторы умышленно затягивают срок подачи искового заявления о взыскании и сам судебный процесс, чтобы получить залог «без сдачи». В среде так называемых «агрессивных» кредиторов даже существует поговорка: достаточно длительный период ожидания избавляет от необходимости платить сдачу. Но все хорошо в меру. Именно поэтому в этом году я приняла решение и вышла с законодательной инициативой, которая позволяет урегулировать отношения кредитора и заёмщика таким образом, чтобы кредитору возвращался долг, и при этом заёмщик не оставался без жилья.

Кредитор и заемщик: сохраняем равновесие

Если речь идет о залоге единственного жилья, и заемщик не оплачивает кредит, то следует установить определенный порядок. Так, например, кредитор фиксирует максимальную сумму к возврату по истечении полугода. Соответственно, по истечении этого срока заемщику перестают начисляться проценты, штрафы и пени. Это позволит избежать ситуаций, в которых кредитор занимает выжидательную тактику, и спустя время сумма долга становится равна стоимости залога, что позволяет кредитору получить объект залога без доплаты. Далее в независимой оценочной компании заказывается актуальный отчет об оценке. Из оценочной стоимости залоговой недвижимости вычитается сумма долга с процентами и штрафами за полгода просрочки. Далее считаем по формуле: стоимость залога – сумма долга = сдача заемщика. На сумму этой «сдачи» кредитор обязан предоставить альтернативное жилье получателю ссуды, и лишь после покупки нового жилья для заемщика займодавец может в досудебном порядке получить залог. Таким образом, отношения кредитора с заемщиком примут цивилизованный характер, а ответственность будут понимать обе стороны.

Мошенники не дремлют…

Стоит особо отметить, что сегодня остаться без жилья можно из-за действий телефонных мошенников, которые используют современные цифровые технологии, чтобы ввести граждан в заблуждение. С помощью настроек «умной телефонии» можно отображать любой подменный номер телефона, то есть вы видите на своем смартфоне, что звонок поступил с номера «900» или с номера Альфа-Банка, который сохранен в ваших контактах, если вы являетесь его клиентом. Далее мошенники представляются службой безопасности банка и рассказывают вам о том, что у вас имеются проблемы со счетом: по нему якобы проходят сомнительные операции; чтобы их остановить, необходимо срочно переложить деньги на «безопасный» счет. Понятно, почему у многих такие звонки вызывают доверие: они видят на экране номер «900». Кроме того, мошенники располагают персональными данными человека, а их несложно получить. Недобросовестные сотрудники банков постоянно сливают клиентскую базу. Пострадавший быстро попадает под влияние и совершает нужное мошенникам действие — снимает деньги и отправляет их, куда те скажут, и таких случаев масса.

Но на этом еще не всё…

Когда мошенники забрали деньги со счета клиента, и клиент уже понял, что стал жертвой обмана, они ему снова звонят, но уже якобы из полиции с номера дежурной части и говорят: «Уважаемый клиент! Не хотите ли вы поймать мошенника? Мы вам предлагаем участие в спецоперации по поимке этого «преступника». Конечно же, многие всю жизнь мечтали помочь государству, тем более, есть жгучее желание расквитаться, вернуть свои сбережения, и обманутые снова соглашаются. Далее следует вопрос: «Есть ли у вас квартира?» «Да, есть», — отвечает гражданин. «Отлично! Сейчас идете по такому-то адресу и подписываете все документы, которые вам дадут. Так нужно, не бойтесь, мы потом все аннулируем. В залог за квартиру вам выдадут деньги. Их в установленное время передадите мошенникам. Тут-то мы их и поймаем с вашей помощью. Только эта спецоперация очень секретная. Если хоть где-то информация просочится, все провалится». На эту уловку попадалась масса людей! Прежде всего, в зоне риска оказываются возрастные и доверчивые люди.

В результате квартира пострадавшего в залоге в банке или у частного инвестора. Платить по займу, естественно, нечем, поэтому человек идет в полицию и пытается инициировать возбуждение уголовного дела. Однако факт совершенного мошенничества не дает гарантий, что квартиру за длительные просрочки кредитор не взыщет по суду. Итогом может стать выселение из единственной квартиры.

Снижение кредитной нагрузки

Зачастую заемщик сталкивается с проблемой высокой закредитованности и утрачивает способность оплачивать все свои обязательства. Подобные проблемы решаемы с помощью реструктуризации. Рассмотрим пример: у заемщика имеется долг пять миллионов рублей, деньги выданы под залог квартиры на десять лет по ставке 21% годовых. При таких параметрах ежемесячный платеж по кредиту составит порядка 100 тысяч рублей в месяц. При снижении дохода или потере работы заемщик набирает дополнительные кредиты, в том числе микрозаймы, чтобы оплачивать этот долг. В результате совокупный платеж по всем долгам возрастает до 200 тысяч в месяц. Какое решение мы предложим в подобной ситуации? Увеличив сумму кредита с пяти до шести миллионов, растянув срок с десяти до двадцати лет и уменьшив процентную ставку с 21% до 12% годовых, получаем кредит с платежом в 65 тысяч рублей в месяц. То есть сумма кредита на один миллион больше, что позволяет закрыть маленькие и более дорогие долги. При этом ежемесячный платеж уменьшается с 200 до 65 тысяч. Таким образом, появляется возможность сохранить квартиру, рассчитаться с дорогими долгами и начать новую жизнь с чистого листа, не совершая прежних ошибок.

Пополнение оборотных средств

В оборотных средствах нуждается любой бизнес. В условиях экономической нестабильности и кризисов это особенно актуально. Возникновение кассовых разрывов, невозможность выполнять обязательства лишает предпринимателей покоя. Кредит для индивидуального предпринимателя или юрлица — прекрасный инструмент для решения таких проблем. Предприниматель должен думать об организации бизнес-процессов, а не о том, где взять деньги. В свою очередь, правильно организованные процессы помогут ему рассчитаться с кредитами, сохранить свою репутацию, получить дополнительные возможности и хорошую кредитную историю. В качестве обеспечения можно использовать коммерческие помещения, офисы, торговые площади и прочее недвижимое имущество. При этом у кредита под залог недвижимости есть ряд преимуществ. Первое — длительный срок: обычный кредит в среднем дают на три – пять лет. Кредит под залог недвижимости можно выплачивать до десяти лет. Второе — лояльные требования к заемщику. Третье — большая сумма кредита. В среднем банки предлагают 50–80% от стоимости недвижимости для юрлиц. Можно рассчитывать на низкую процентную ставку и быстрое рассмотрение заявки. В совокупности все эти преимущества делают кредиты под залог недвижимости для бизнеса эффективным инструментом.

Можно по-разному относиться к кредитам. Существует мнение, что они создают неоправданную дополнительную стоимость товаров и услуг. Однако кредиты прочно вошли в жизнь общества и являются важным инструментом для создания дополнительных возможностей: в стартапах, в решении жилищных вопросов, в поддержании существующих и развивающихся бизнесов. Однако все хорошо в меру, и передозировка кредитами способна привести заемщика к финансовому краху. Используйте золотое правило «необходимо и достаточно»: если его придерживаться, можно поступательно двигаться вперед, не опасаясь оказаться в долговой яме.

Ответы на вопросы, как избежать подобных ситуаций, даст компания "Первая Гильдия Ростовщиков".

Инструкция: как не попасться на удочку мошенников

Проанализировав все эти ситуации, мы создали универсальную инструкцию, которая поможет защититься от действий злоумышленников.

1. Не давайте свои деньги непроверенным людям. Каждый платеж должен обязательно документально подтверждаться. Важно проверить паспорт того, кому передаете деньги, а также взять с человека расписку о получении средств, зафиксировать факт передачи на видео.

2. Если делаете перевод, то получатель должен быть определен. Обязательно обратите внимание на наличие его реквизитов и ФИО.

3. Внимательно читайте все бумаги, которые подписываете. Ни в коем случае не ставьте подпись в договоре купли-продажи, если ничего не покупаете и не продаете. Не верьте, если вам говорят, что это «фиктивный» договор якобы для подстраховки.

4. Смело звоните в полицию, если возникли подозрения. Говорите, пишите заявления, сообщайте о покушении на мошенничество.

5. Не верьте рекламам и рекомендациям. Всегда проверяйте документы.

6. Пожилым людям, в первую очередь, стоит обратиться за помощью к своим родственникам. Никто, кроме них, не имеет общих с вами интересов.