Быстрой революции не случится



Быстрой революции не случится

 

Новые экономические реалии заставляют российский девелопмент пересматривать стратегии развития, судьбу текущих и планы на будущие проекты. Как строить, если неизвестно, из чего и по какой цене? Кредитные деньги стали существенно дороже, ипотечные программы свернули. Никто не берется прогнозировать, каким будет спрос в ближайшие несколько лет, какой потребитель сможет себе позволить покупку нового жилья. Есть надежда на госзаказ, но ей сопутствуют риски, что в условиях ограниченного финансирования, дефицита импортных материалов, девелоперские проекты сильно потеряют в качестве.

 Рисков много, и не все уже очевидны. Девелопмент — отрасль довольно консервативная, считает спикер номера Эвелина Ишметова (руководитель Школы Девелопера, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL (инвестиции в строительство и недвижимость), член экспертного совета по промышленному наследию при АУИПиК, ведущий российский эксперт в области редевелопмента). Сегодня девелоперы переживают первую шоковую волну, когда на первом плане — проблемы с поставками материалов, себестоимость строительства. Мы же задали Эвелине Ишметовой вопросы о будущем российского девелопмента, ведь часть ее каждодневной работы — отслеживать тренды, которые будут формировать отрасль в будущем. Что для российского девелопмента означает поворот на Восток, увидим мы ли в новых российских проектах образы и технологии восточной цивилизации или вернемся к типовой застройке в рамках ограниченного бюджетного финансирования по госзаказу? Как геополитика способна видоизменить современную российскую урбанистику, и чем плох уход с российского рынка европейских архитектурных бюро? Как и в любом диалоге эпохи глобальных перемен, в интервью с Эвелиной Ишметовой есть отсылки к «поживем — увидим», «никто точно не скажет» и масса переменных, которые слишком зависимы от геополитики.

— Не кажется ли вам, что сегодня девелоперы столкнутся с проблемой, когда все застынет, замрет. С одной стороны, замрет спрос, с другой, развитие городов, с третьей, многие бизнес-процессы будут перестраиваться, а это важная часть инфраструктуры для девелопера. Замрет ли девелоперский рынок? Каковы ваши ожидания?..

— Людям надо где-то жить, растить детей, никуда не денутся потребности тех, кто съезжается или разводится, перевозит родственников или отселяет выросших детей. Девелопмент — один из столпов движения глобальных экономических механизмов, никуда он не денется, но точно изменится. Насколько упадет платежеспособный спрос, и на какое снижение качества жизни будут готовы россияне, скоро узнаем. Уже есть застройщики, которые обещают «голые» проекты, а есть те, кто собирается держать планку, — посмотрим. Пока все заняты отладкой бизнес-процессов и пересмотром закупок.

— Девелопмент по определению не может находиться в стагнации. Но по какому пути он может развиваться в эпоху столь высокой турбулентности, ведь при всей своей внутренней мобильности стабильность — важнейшая опора для крупных урбанистических проектов?

— Девелопмент — второй с конца после сельского хозяйства по уровню инновационности и диджитализации в России. Отрасль довольно консервативна и ужасно инерционна. Так что быстрой революции тут точно не случится. Пока мы видим реакцию первого, маркетингового, уровня на вновь вводимые правила игры. Реструктуризация глубинных процессов, концепций самого продукта обычно происходит годами.

— Среди тем форума по жилой недвижимости, который вы традиционно организовываете для специалистов, заявлена такая: «Выход на новые рынки и появление новых форматов». О каких новых рынках может идти речь, станут ли они тем внутренним резервом, за счет которого девелопмент может сохранить темпы развития?

— У нас была идея поговорить о выходе российских девелоперов в Европу, в страны BRICS — уже есть такие примеры. Но повестка изменилась, и теперь можно говорить о выходе наших в ОАЭ и Казахстан. Тема стратегии девелоперской компании актуальна всегда, сейчас особенно.

Хорошо вам известная Альфия Гибадулина (архитектор, урбанист, исследователь, основатель проектно-исследовательской лаборатории PINAR consulting) в одном из интервью сказала, что российские девелоперы должны понимать, что работают на глобальном рынке в условиях инновационной экономики. Наступила другая реальность: глобальность рынков и инновационность экономики могут оказаться под большим вопросом. Как это отразится на стратегии российских девелоперов?

— Да, рынок сужается, он не столь масштабен, каким был до определенного момента, но сложно разом отменить все наработки, пришедшие из-за рубежа в последние годы. Мы точно будем продолжать их использовать, постепенно внедряя собственные, и искать новые. Инновационность в нынешних условиях точно никому не помешает.

Что значат санкции для современной российской урбанистики? Какие последствия сегодняшние геополитические события будут иметь для развития российских городов будущего, нет ли риска вернуться к типовым коробкам?

— Риск есть, но тут будет многое зависеть от потребителя. Тяжело строить типовые коробки, если их не покупают, не правда ли?

Какие сегменты рынка недвижимости будут развиваться, а какие, на ваш взгляд, будут стагнировать в ближайшие годы?

— Жилье будет востребовано в любом случае, особенно если речь идет о массовом сегменте. Складская недвижимость сейчас — горячая тема повестки. Нужны будут гостиничные объекты всех мастей — тема внутреннего туризма получает новый виток развития. Торговые объекты и офисы какое-то время будут «на паузе», так как пока непонятно, сколько площадей освободят компании, которые объявили об уходе из России.

Насколько высок риск, что на рынке жилой недвижимости возникнет существенная диспропорция: будут развиваться низко- и высокобюджетные сегменты, а средний провалится? Ставки по ипотеке резко выросли, как вслед за этим поменяется спрос?  

— Ипотека 12% для российского потребителя не новость. С такой ставкой мы жили долгое время, я сама брала ипотечный кредит под 12,75% годовых. Так что этот момент мы переживем. А вот как поменяется сама концепция проектов в условиях отсутствия привычных поставщиков и снижении конкуренции в архитектурной среде, — более важный вопрос. Конечно, мы можем говорить что угодно об открывшемся окне возможностей для российских проектантов и архитекторов, но с уходом иностранных бюро конкуренция будет менее острой. Никто не будет отрицать, что чем острее конкурентная борьба, тем выше качество. Проекты в Европе зачастую лучше и продуманнее не потому, что девелоперы щедрее, а архитекторы, дескать, лучше, а потому что вся система согласования проекта, от задумки до постройки, организована по-другому. В сегодняшних обстоятельствах мы рискуем потерять очень важный элемент — зарождающееся влияние общественного мнения на проект, «соучаствующее проектирование», вовлечение профессионального сообщества и потребителей в обсуждение проекта — все это ведь только-только начало у нас формироваться...

В сегодняшних условиях девелоперы и строители рассчитывают на госзаказ, на то, что местные власти не свернут региональные программы строительства. С одной стороны, это позволит сохранить бизнес, но нет ли опасности получить на выходе продукт усредненного качества, особенно в условиях ограниченных ресурсов, в том числе бюджетных?

— Да, госзаказ в текущем виде — это про бюджетные минималистические решения, часто не про качество. Не хотелось бы, чтобы рынок коммерческих проектов полностью вымер.

Тренд на рост социального, бюджетного жилья уже наметился, и ему обещают продолжение роста. Сегодня есть предпосылки к ускорению этой тенденции в России, вы их видите?

— Думаю, сохранится тренд на переезд в крупные города. Всем вновь прибывшим требуется дешевое жильё — тут политические веяния не властны.

Насколько геополитическая перебалансировка повлияет на облик девелоперских проектов? Что для российского девелопмента будет означать поворот на Восток?

— Восток вполне может выступать в качестве источника и генератора архитектурных, проектных, инженерных идей, но чисто эстетически нам ближе Запад. Хотя в последние годы бизнес-туры «Школы Девелопера» в Азию были очень востребованы. Девелоперы искали примеры интересных сочетаний функций в рамках одного объекта, смотрели на решения по озеленению на ограниченных пространствах города, интересовались высокотехнологичными новинками. Не может быть одного мнения, какая эстетика, идеи какой эпохи и культуры будут востребованы. Например, в Германии прекрасные логистические решения в области девелопмента, а внешняя эстетика часто не близка русским. Между тем в Сингапуре можно найти очень приятные стилевые приемы, понятные нашим соотечественникам.

Стоит ли ждать дефицита инновационных решений и продуктов, материалов, используемых в девелоперских проектах?

— Пока идет ревизия: девелоперы в спешном порядке изучают российские аналоги, вылетают на переговоры в Китай, ищут пути завоза ранее согласованных товарных позиций. О внедрении чего-то ультранового речи пока нет. Должно пройти хотя бы полгода, чтобы рынок оправился от первоначального шока, и тогда мы увидим новые тренды.

Один из ключевых трендов, который заметно актуализировался внутри России благодаря общеевропейской зеленой повестке, — экологичность жилых пространств, экономичность, альтернативные источники энергии, то есть забота об экологии своей жизни и жизни планеты. Есть понимание того, что ценности российского покупателя будут трансформироваться под влиянием новых обстоятельств?

— Я уже не первый год говорю о том, что девелоперы стали использовать экостандарты как удобный для них чек-лист, некий базовый список опций, которые должны быть в девелоперском проекте, чтобы улучшить его потребительские свойства. Кроме того, это хорошо работало как маркетинговый инструмент, который позволял заработать дополнительную маржу. Скорее всего, сейчас сами списки сохранятся, а вот посыл, сама их подача поменяется. Девелоперы будут говорить не об экологии и ESG, а о комфортной среде, ориентированной на человека, то есть S (social) выйдет на первый план. В России, кстати, давно разработаны собственные стандарты, Green Zoom — национальная система сертификации объектов недвижимости на соответствие целям устойчивого развития. Сейчас наступает время для их актуализации и повсеместного применения в девелоперских проектах.