Ипотечный вопрос: как инфляция отразится на ценах на недвижимость



Ипотечный вопрос: как инфляция отразится на ценах на недвижимость

 

В течение 2021 года россияне потратили на квадратные метры рекордные ₽265 млрд. Спрос на недвижимость начал расти с началом пандемии – резко упал рубль, снизились ставки по вкладам, и квартиры стали рассматриваться, как инвестиционный актив. Следом стартовала программа льготной ипотеки, а проценты по жилищным кредитам значительно уменьшились после снижения ключевой ставки. Сейчас ситуация прямо противоположная – «квартирный» ажиотаж спадает. Что будет происходить в ближайшее время на рынке недвижимости и стоит ли брать ипотеку – рассказывает Михаил Митрофанов, предприниматель, инвестор, эксперт по криптовалюте.

Все выше и выше

В течение последних 10 лет цены на жилье снижались дважды – в 2010 и в 2015. В обоих случаях причинами стали кризис и сокращения доходов потребителей. Однако с началом пандемии, несмотря на схожую ситуацию, стоимость квадратных метров увеличилась многократно. Основными драйверами аномального роста цен стали низкие ставки по ипотеке, в том числе льготной, и увеличившийся спрос – граждане «вкладывались» в недвижимость с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.

Однако растущая инфляция внесла на рынок свои коррективы – в течение текущего года ЦБ РФ повышал ключевую ставку уже 6 раз. Данная мера благоприятна для вкладов, но сильно бьет по ценам на недвижимость и ипотеке. Особенно болезненным стало последнее увеличение, о котором Банк России объявил 22 октября – сразу на 0,75 процентных пунктов. Это больше, чем предсказывали большинство аналитиков.

Такой шаг неизбежно приведет к повышению банковских ипотечных ставок уже в ближайшее время. Они могут увеличиться на 0,5-1 процентных пункта за несколько недель. И это не предел – регулятор не исключает, что в конце года «поднимет планку» до 8,5%.

Как отреагирует рынок

Самый вероятный сценарий – стагнация и незначительное снижение цен на недвижимость в течение ближайших месяцев. В сентябре текущего года в крупных городах России уже наблюдалось падение спроса, а с нынешней ставкой не будет востребована и ипотека. Даже после расширения льготной программы – теперь её решено распространить и на частные дома. Сильнее всего новое решение ЦБ ударит по потребителям с минимальным бюджетом, планировавшим взять ипотеку – многие откажутся от покупки.

Зато возобновят рост проценты по вкладам и облигациям. Поэтому высока вероятность обратного оттока средств с рынка: потребители на фоне сложившейся ситуации вместо недвижимости вновь будут инвестировать в инструменты с фиксированным доходом. Данное обстоятельство неизбежно скажется на ценах на жилье.

Однако значительного удешевления ждать не стоит – оно составит не более 10%. Рост инфляции увеличивает расходы застройщиков: повышается стоимость материалов, перевозки грузов. И, несмотря на уменьшающийся спрос, они вынужденно будут сохранять высокий ценник. На вторичном рынке похожая ситуация, плюс на 10-15% сократится количество предложений.

Гасить или не гасить

В последние месяцы россияне стали активно интересоваться возможностью досрочного погашения ипотеки – на фоне снижающихся доходов граждане хотят «подстраховаться». Однако на деле при текущей экономической ситуации такой шаг невыгоден. Реальный уровень инфляции намного выше – 10%. Рыночная стоимость жилья на момент погашения ипотеки с большой долей вероятности позволит не только компенсировать проценты, но даже получить прибыль.

Свободные средства сейчас лучше вложить в другие инвестиционные активы. К примеру, открыть банковский счет в драгоценных металлах и приобрести перспективные акции

Брать нельзя ждать

В ближайшие несколько месяцев приобретать недвижимость, в том числе в ипотеку, будет не слишком выгодно. Ставки по кредитам продолжат расти вслед за планкой Центробанка. Исключение – льготные программы, но здесь тоже есть нюансы. Ставка по ним летом была увеличена до 7%, а сумма ограничена ₽3 млн. Квартиру в новостройке за эти деньги найти сложно, не готовы снижать цену и собственники «вторички». Чуть лучше обстоит ситуация со строительством частного дома, но данное предложение актуально далеко не для всех регионов России.

Если вопрос с приобретением жилья стоит остро, можно изучить партнерские программы застройщиков – банки по ним иногда дают более низкую ставку. Еще один вариант – дождаться конца года, когда участники рынка традиционно проводят различные акции.