Земля туристическая. О чем нужно знать инвестору, прежде чем вкладывать деньги?



Земля туристическая. О чем нужно знать инвестору, прежде чем вкладывать деньги?

 

Эксперты комитета по туризму «Деловой России» и профильных министерств провели круглый стол на тему: "Подготовка земельных участков на туристских территориях для инвесторов". Вместе они обозначили главные земельные вопросы, тормозящие развитие туризма в регионах, и поделились опытом их решения. О том, какие вопросы предстоит решить - подробнее в материале.

С 2018 года управляющая компания ТРК «Гора Белая», по указу губернатора Свердловской области создает первый в регионе туристско-рекреационный кластер. За это время были разработаны концепция и мастер-план туристской территории, размером с небольшое европейское государство. Десятки гектаров земли были возвращены из федеральной собственности в областную, были внесены изменения в градостроительные планы и правила землепользования и застройки, изменены категории и назначение части земель. Подготовка земельных участков для инвесторов – одна из сильных компетенций управляющей компании «Гора Белая».

Можно сколько угодно продумывать маркетинг, проектировать, просчитывать финмодели, но пока право на земельный участок не будет оформлено надлежащим образом, ни инвесторов, ни реального развития туристических территорий на Урале нам не видать!" – проккомментировал ситуацию председатель СРО «Деловая Россия» и генеральный директор управляющей компании ТРК «Гора Белая» Леонид Гункевич.

Эксперты "Горы Белой" постоянно находятся внутри процесса, занимаются подготовкой документов территориального планирования, переговорами с чиновниками из разных министерств и ведомств, чтобы в итоге инвестор мог построить объект без временных и материальных потерь.

"Для нас важно соблюсти баланс, между интересами инвесторов и законодательством. Вопрос, что можно делать на земельном участке, а что нельзя – является ключевым для развития территории и бизнес-инициатив", – пояснил Леонид Гункевич.

Пермский опыт: поддержка приоритетных инвестпроектов — от идеи до запуска


По мнению министра инвестиций и развития Пермского края Эдуарда Соснина, чтобы вовлечь бизнес в развития туристской инфраструктуры, необходимо обеспечить ясные условия вхождения в проект, быстрое прохождение всех процедур и приятные «плюшки» в виде льгот.

Сегодня в Пермском крае активно действует комплексный инструмент поддержки для бизнеса - приоритетный инвестиционный проект (ПИП). Получить такой статус и соответствующие ему преференции инвесторам помогают специалисты Агентства инвестиционного развития. Они начинают работать с предпринимателем с самой идеи и доводят до реализации проекта на земле, являясь по сути «единым окном» для привлечения инвесторов.

Статус ПИП предполагает получение налоговых преференций: инвестиционный вычет по налогу на прибыль и включение в реестр РИП – региональный инвестиционный проект. Предприниматели выбирают то, что для них выгоднее: снижение налога на прибыль на сумму равную 60% расходов на приобретение и создание основных средств, такая ускоренная амортизация, либо вхождение в список РИП и уменьшение ставки налога на прибыль с 20% до 10%. По итогам реализации ПИП требуется создание производства и получение выручки не менее 90% от заявленного продукта.

Инвесторы получают земельный участок без торгов в аренду один рубль за гектар на первые 3 года и полное административное сопровождение проекта специалистами Агентства. Как показала практика, востребованность такого подхода к инвесторам высока. Сегодня на территории Пермского края реализуются 40 ПИП на сумму более 380 млрд. руб., благодаря которым будет создано более 9 тыс. рабочих мест.

Пермский опыт, отметили участники обсуждения, интересен тем, что вся работа с инвесторами ведется в цифровом формате. Все данные по инвестпроектам собраны на единой цифровой платформе, созданной отечественными разработчиками. Здесь есть личный кабинет инвестора, отчетности и результаты реализации приоритетных проектов.

Активно ведется работа по созданию инвестиционных паспортов муниципальных образований. Благодаря этому инструменту власть, основываясь на мнении местных жителей и бизнеса, выявляет перспективные инвестиционные ниши. Далее паспорта передаются в муниципалитеты, где рассчитываются показатели эффективности под каждый проект, суммы и объем инвестиций. Готовые инвест-лоты размещаются на инвест-профиле, куда имеют доступ инвесторы со всей России. В данный момент разработаны 12 из 45 муниципальных паспортов, что, безусловно, способствует повышению инвестиционной привлекательности региона.

Также министр обозначил две существенные проблемы, с которыми чаще всего сталкиваются инвесторы:

 - Отсутствие на земельных участках инженерной инфраструктуры, что влечет за собой большие финансовые и временные вложения для инвесторов. Решение данной проблемы до сих пор происходит в ручном порядке через договоренности и соглашения Агентства инвестиционного развития с ресурсоснабжающими организациями.

- Интересные инвесторам площадки, с точки зрения генплана или ПЗЗ не позволяют реализовать проект. Требуется проведение множества согласований и процедур по изменению назначения земли в соответствие с целями инвесторов. Такие вопросы обычно выносятся на заседание совета по инвестклимату при губернаторе раз в квартал и там это решается через межведомственное взаимодействие, через поручение губернатора.

Южный Урал: работа с землей и на земле

В Челябинской области к систематической работе по выделению земельных участков для объектов туриндустрии приступили полтора года назад, сразу после передачи полномочий по развитию туризма от Министерства культуры в Министерство экономического развития. По словам замминистра экономического развития Челябинской области Андрея Минченко, за это время от муниципалитетов было собрано более 120 предложений по земельным участкам. Среди них два браунфилда (ГЛК «Завьялиха» и комплекс «Пороги» с прекрасными видовыми характеристиками. Механизм предоставления земельных участков без конкурса, был утвержден только в сентябре 2021 года, поэтому практического опыта его использования нет.

"В Челябинской области остро стоит проблема нехватки территорий, содержащих конкурентноспособный турпродукт – живописную природу и близость ярких локаций. Озер в Челябинской области много, но свободных земель вокруг них мало. Большинство свободных и привлекательных земель находятся в собственности гослесфонда, строить на них объекты коллективных средств размещения запрещено. Нужны поправки в Закон о туризме, ведь без либерализации оснований строительства на землях гослесфонда и сельхозземлях – системно развить туризм не получится. Следует обратить внимание и помогать выйти из тени уже существующим внутренним инвесторам (частные гостиницы на землях ИЖС или на сельхозземлях). Сейчас такие предприниматели работают вне правового поля и не могут пользоваться мерами господдержки, кэшбэком и взаимодействовать с туроператорами. Хотя они готовы к этому и готовы расширяться", – пояснил Андрей Минченко.

Эксперт Министерства сельского хозяйства РФ Рената Бибарсова подтвердила, что Закон о сельском туризме ориентирован исключительно на сельхозпроизводителей и не предусматривает строительство объектов размещения для туристов.

«На основании аналитики мы убедились, что основная потребность в бюджетных средствах приходится на организацию мест пребывания и размещения туристов. Пока вопрос не решен. Сельхозземли - основное средство производства в сельском хозяйстве, поэтому правительство подозрительно относится к праву строительства объектов на землях сельхозназначения. По закону можно построить жилой дом для фермеров для индивидуального назначения (требования к таким объектам сейчас разрабатывают в Ростуризме). Существует еще вариант, что органы местного самоуправления внесут в правила землепользования и застройки изменения и отметят там те участки, где можно будет устанавливать нестационарные средства размещения, на сельхозземлях, которые не имеют исключительной ценности. Но пока это все на стадии изучения и обсуждения. До конца года будут утверждены еще три подзаконных нормативно-правовых акта: 1) правила предоставления господдержки сельхозпроизводителям, которые реализуют сельский туризм 2) услуги в сфере сельского туризма и требования к ним 3) требования к средствам размещения на сельхозземлях (жилые дома, глэпминги, кемпинги)» - пояснила Рената Бибарсова.

Аналогичная ситуация и с землями природного назначения, которые имеют большое количество ограничений. В Министерстве природы готовят комплексные поправки в законодательство, чтобы способствовать развитию природных территорий.

- В рамках регулирования вопросов экологического туризма и рекреационной деятельности на ООПТ, мы хотим ввести систему планирования – создания планов развития национальных парков, чтобы инвестор мог видеть зонирование парков, пятна застройки, перечень объектов, которые можно возводить на этой территории, чтобы у него было четкое понимание пределов освоение этой территории – подтвердила первый заместитель директора “Росзаповедцентр” Минприроды России Дарья Мацук.

Опыт «Горы Белой»: основные подводные камни при создании туркластера

Перечень объектов рекреационного назначения на территории национальных парков будет устанавливать Правительство РФ. Все планы природных территорий будут размещены на сайте Минприроды и Национальных парков. Также планируется создание системы «одного окна» для инвесторов по предоставлению земельных участков. При строительстве капитальных объектов, земельный участок будет предоставлять Минприроды, а не Росимущество, как это делается сейчас. Если объект не капитальный, то договор аренды заключать будет не нужно. Эти основные нововведения помогут упростить процедуру и сделают условия взаимодействия государства и бизнеса прозрачными и понятными.

Заместитель генерального директора по развитию инфраструктуры ТРК “Гора Белая” Евгений Манторов рассказал участникам круглого стола, с какими основными проблемами они столкнулись на этапе подготовки земель для инвесторов туркластера.

По его словам, территория туркластера подразумевает развитие более 100 гектаров земли вокруг трех якорных объектов: горнолыжного курорта мирового уровня, Шоу-парка горнозаводской цивилизации и Висимского биосферного заповедника. Часть земельных участков были в федеральной собственности, какие-то из них имели ряд пересечений с землями лесного фонда.

"Мы вместе с муниципалитетами устраняли эти пересечения, приводили землю в соответствие утвержденному генплану земель населенных пунктов. Далее получали земельные участки из собственности РФ в собственность области. Столкнулись мы и с кадастровыми ошибками, например водный объект оказался в составе земельного участка, данный вопрос мы решали с Росимуществом. Все это отнимает гигантское количество времени и сил", - рассказал Евгений Манторов.

Для того, чтобы перевести земли лесного фонда в особо охраняемые объекты, где возможно строительство, специалистам "Горы Белой" понадобилось пройти более 35 процедур, написать около 40 писем и провести больше 50 встреч - это заняло три года работы. Частные инвесторы в одиночку не взялись бы за такой объем работы в одиночку, считает Манторов. Благодаря работе кластера теперь землю инвесторам можно предоставить без торгов и бюрократических проволочек.

- Кроме того, мы готовим не только земельные участки, но и договариваемся с ресурсоснабжающими организациями, муниципалитетами о подведении коммуникаций, сетей, дорог к границам земельных участков, – рассказал Евгений Манторов.

Все это, по словам эксперта "Горы Белой", работает на повышение инвестпривлекательности региона, уровня жизни в населенных пунктах, входящих в туркластер, создание новых рабочих мест и социально-экономическому развитию всей Свердловской области.