Как инвестировать в недвижимость, имея всего $10?



Как инвестировать в недвижимость, имея всего $10?

 

Автор: Виктория Шерстобитова — специалист финансового рынка, аттестованный ЦБ РФ. Основательница «Школы финансовых советников», автор книги «Твои финансы», блога в Инстаграм и Телеграм канала об Инвестициях

Для инвестиций в недвижимость не нужны миллионы. Благодаря бирже инвестиции доступны уже от 7-10 долларов. Для этого вам нужны REIT (Real Estate Investment Trust) - фонды недвижимости.

Как устроена работа фонда?

Суть очень похожа на паевый фонд - управляющая компания покупает или строит недвижимость, после чего может продать ее или сдать в аренду, а полученный доход распределяет между акционерами фонда в виде дивидендов.

Представим, что фонд купил 100 квартир и сдаёт их в аренду. Общая сумма покупки составляет несколько миллионов долларов. Обычному инвестору такая сумма не под силу, но он может купить лишь небольшую часть этого фонда и на свою купленную часть получать доход? (дивиденды).

Такие фонды REIT существуют почти во всех развитых странах мира и впервые появились в США.

REIT можно классифицировать по типу недвижимости: офисы, отели, театры, больницы, складские помещения, магазины и т.д.

В чем преимущества REIT?

1️ Ликвидность. Наверняка вы сталкивались с тем, что реальную недвижимость бывает сложно продать, особенно в кризис. У биржевых фондов чаще всего таких проблем нет. Спрос и предложение присутствуют всегда.

2️ Низкий входной порог. Во многие фонды можно инвестировать от 7-10 долларов.

3️ Высокие дивиденды. Средние дивиденды по хорошим американским бумагам - 2-3%, у REIT - 5-6% в долларах. Это связано с тем, что REIT обязаны выплачивать до 100% своей прибыли акционерам.

4️ За счёт доступности таких фондов можно создать хорошо диверсифицированный портфель по странам и классам недвижимости.

5 Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.⠀

Недостатки REIT:

1️ Это инвестиции с высоким риском. Это биржевой инструмент, цены на которые могут падать в цене. В марте этого года многие крупные REIT США подешевели более чем на 40%.

2️ Требуют тщательного фундаментального анализа. Так как доходность фонда уменьшается на различные амортизационные платежи, расходы на содержание недвижимости и другие. Для этого выделили отдельный финансовый показатель - FFO, который показывает поток денег от операций с недвижимостью.

Как купить REIT?

1.Непосредственно, напрямую на NYSE (Американской бирже), где представлен большой выбор таких фондов. Для этого нужен или зарубежный брокер, или российский с прямым доступом. Если речь идет только о российском брокере, то этот вариант доступен только для квалифицированных инвесторов.

2.Купить REIT через СПб биржу. Этот вариант подойдет для неквалифицированных инвесторов. Для этого нужно знать тикер фонда и понимать, чем занимается фонд.

3.Купить ETF на REIT. На мой взгляд один из самых простых способов, когда не нужно выбирать фонды самому, за вас уже выбраны лучшие и собраны в ETF. Но нужен статус квалифицированного инвестора или зарубежный брокер.

4. Купить ЗПИФ на недвижимость на московской бирже за рубли. Могут как квалифицированные, так и неквалифицированные инвесторы.

Налоги.

Если покупаете на СПб бирже, налог с дивидендов будет 30% и даже подписанная анкета W-8 Ben не уменьшит налог. При покупке через InteractiveBrokers налог с дивидендов может быть 10%.

Цены и средняя доходность REIT фондов.

Рассмотрим одни из самых дешевых фондов REIT, представленных на СПб бирже на сегодняшний день.

Ознакомиться с перечнем всех фондов REIT можно в личном кабинете СПб биржи, в разделе «перечень инструментов», сектор – «недвижимость».

Наиболее актуальным вариантом приобретения фондов недвижимости являются ETF - фонды. Рассмотрим ETF от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — Vanguard, Blackrock (iShares) и SPDR.

Инвестировать в недвижимость можно и не только в долларах, но и в рублях тоже. Так на московской бирже недавно появился фонд на коммерческую недвижимость - ЗПИФ “ПНК_Рентал”. Компания инвестирует в индустриальную недвижимость - склады, распределительные центры интернет-магазинов, производственные здания. На данный момент в состав фонда входят 5 индустриальных зданий.

Доходность фонда с 1 июля 2020 года по 31 июня 2021 года составляет 20,05%. Ожидаемая целевая доходность за вычетом всех комиссий составляет 11,5% годовых.

Комиссия Управляющей компании “Индустриальная недвижимость” составляет 0,6%.

ЗПИФ “ПНК_Рентал” можно приобрести за 1709 руб. по тикеру RU000A1013V9.

Риски фонда – бумага не очень ликвидна и диверсификация по объектам внутри фонда, пока не особенно высока.