Два эксперта и один вопрос. На какие виды коммерческой недвижимости есть спрос?

Прослушать новость

Андрей Кошевой

Андрей Кошевой

Директор риэлторской компании «Центрис»

Рейтинг спроса на аренду:

  1. Офисные помещения
  2. Торговые помещения
  3. Складские помещения

Рейтинг спроса на покупку:

  1. Торговые помещения
  2. Офисные помещения
  3. Складские помещения
  4. Участки под коммерческую застройку, земли сельхозназначения

Основным драйвером спроса на торговую недвижимость традиционно были крупнейшие федеральные розничные сети. В течение года этот тренд изменился, так как рынок постепенно насыщается. Тем не менее, спрос, как и уровень арендных ставок, в этом сегменте пока стабилен. Даже невзирая на снижение доходов населения, купить хороший магазин в центре дешевле 100 000 рублей за кв.м по-прежнему сложно.

Доля несетевой торговли третий год медленно сокращается. Освобождающиеся площади, по сути, становятся офисными. Исключение из правил — высокий спрос на большие, но дешевые площади, часто на высоких этажах или в подвалах, для продажи одежды и обуви по низким ценам. Также активно спрашивают помещения для мини-пекарен и салонов выдачи интернет-заказов.

В сегменте офисной недвижимости огромный спрос на небольшие офисы — от 10 до 30 кв. м. Основной критерий выбора — цена и наличие хоть какой-то парковки. Граждане пытаются начинать предпринимательскую деятельность, в основном покупая различные франшизы. Правда, эти мини-бизнесы не всегда справляются даже с арендной платой. Также по-прежнему не удовлетворен спрос со стороны крупных федеральных компаний на офисные помещения в качественных бизнес-центрах класса «А» и «В». Данный тип арендаторов имеет жесткие корпоративные требования к размещению своих представительств и желает получить полный пакет услуг, оплатив только один счет.

Производственно-складская недвижимость, на мой взгляд, меньше других сегментов рынка потеряла в спросе. Конечно, ставки немного снизились, но спрос по-прежнему велик. Здесь определяющими факторами будут: достаточные электрические мощности, наличие отопления, а также удобный подъезд для большегрузных автомобилей. Преимуществом станет близость к трассе М5.

Больше, чем на другие, упал спрос на коммерческие земельные участки. Причина в том, что «земля», в отличие от любого готового решения, дольше прочих ждет возврата своих инвестиций. Для начала требуется понести затраты на полное подключение коммуникаций, строительство дороги и самого здания, установку оборудования. В условиях неопределенной экономической ситуации предприниматели не хотят рисковать.


 

 

Индира Мартьянова

Индира Мартьянова

руководитель отдела коммерческой недвижимости РК «Ростум-Недвижимость»

  1. Торговые помещения
  2. Офисные помещения
  3. Производственные помещения
  4. Складские помещения
  5. Участки под коммерческую застройку, земли сельхозназначения

Актуальный вопрос для инвесторов, которые планируют выгодно вложить свой капитал и получить максимальную прибыль. Чтобы разобраться в нем, проанализируем запросы клиентов РК «Ростум-Недвижимость», динамику роста цен по каждому сегменту и общие тенденции развития рынка коммерческой недвижимости.

В распределении сделок по сегментам лидируют торговый и офисный. Арендный поток в этом году увеличился на 12% и стал более прогнозируемым, чем в предыдущие два года. Торговые объекты с потенциалом дальнейшего роста арендных ставок стали наиболее привлекательны для инвесторов. Усилился интерес со стороны клиентов жилой недвижимости, которые приобретали квартиры с целью дальнейшей их сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Цены за квадратный метр квартиры в новостройке и коммерческой недвижимости среднего класса сегодня примерно равны, при этом арендный доход с коммерции в разы выше.

Второе место занимает сегмент офисной недвижимости. Основной спрос приходится на небольшие помещения площадью до 20 кв. м. По статистике РК «Ростум-Недвижимость», более 80% обращений — от клиентов, желающих снять или сдать в аренду именно торгово-офисные объекты. В то же время сохраняется тенденция «турбулентности» арендных площадей — уходят одни арендаторы, на их место приходят другие, затем ситуация повторяется. Движение есть, спрос есть, стабильность отсутствует.

Третье место — за складскими помещениями. Стагнация российской экономики побуждает многих игроков рынка действовать активней для реализации своих складских потребностей, что приводит к медленному сокращению доли вакантных площадей. Клиенты охотнее отдают предпочтение комплексам, отвечающим требованиям безопасности и санитарии, с возможностью регулировки температурного режима; желательно также наличие погрузочно-разгручных механизмов и высоких потолков. Сегмент складской недвижимости является самым молодым, качественных предложений на рынке крайне мало, и подобрать подходящий объект довольно сложно. Уровень цен на склады самый стабильный в сравнении с остальными сегментами. Вероятно, потому, что изначально не завышен — можно найти объекты с арендной ставкой от 100 рублей за 1 кв.м, или в среднем по 16 000 рублей за кв.м в продаже.

На следующей позиции земельные участки коммерческого назначения. Высокая кадастровая стоимость и ставка земельного налога — причина пониженного инвестиционного спроса. Если нужно вложить деньги и переждать кризис, лучше купить землю сельхозназначения, которая включена в зону перспективного развития населенного пункта. В этом случае режим налогообложения — льготный. Существует обязанность по обработке этих земель, но она растянута на три года. В таком льготном режиме трехлетний горизонт инвестиций может быть интересен.

Производственные помещения, по статистике РК «Ростум-Недвижимость», занимают последнее место. Это весьма специфический сегмент, и на данный момент в связи со стагнацией производства в России он практически не востребован.